Wie kauft man Tax Lien Grundstücke?

Tax Liens erwerben

Amerikanische Tax Lien, Steuerpfandzertifikate, welche aufgrund von säumigen Grundsteuerzahlungen verhängt werden, können in Live- und Online-Auktionen oder Over The Counter erworben werden. Tax Liens gibt es in den USA in 19 Bundesstaaten. Neben Tax Lien Staaten gibt es auch Tax Lien & Deed Bundesstaaten, reine Tax Deed und Redeemable Deed Staaten.

In den oben genannten Auktionen können Investoren Tax Lien Zertifikate ersteigern. Beim Erwerb eines solchen Zertifikats zahlen sie die Grundsteuerschuld eines Grundbesitzers. Innerhalb eines gewissen Zeitraums erhalten Investoren ihre Investition mit Zinsen zurück. Hierbei werden aber keine Grundstücke gekauft. Es geht lediglich um das Vorstrecken von säumigen Grundsteuerzahlung amerikanischer Grundbesitzer, wofür Investoren staatlich garantierte Zinsen erhalten. Sobald der Eigentümer seine Steuerschulden beglichen hat, erhält der Investor seine Investitionssumme mit Zinsen und eventuellen weiteren Gebühren zurück.

Bei Tax Deeds hingegen erwerben Investoren kein Steuerpfandrecht, sie zahlen keine Grundsteuerschulden wie bei Tax Liens, sondern ersteigern direkt die Besitzurkunde und somit das Grundstück/das Objekt wodurch sie Grundstückeigentümer werden.

Gibt es eine Möglichkeit Tax Lien Grundstücke zu kaufen?

Tax Liens werden mit einer Wahrscheinlichkeit von bis zu 99 % ausbezahlt. Kann ein Grundbesitzer seine Grundsteuerschulden innerhalb der Tilgungsfrist nicht bezahlen, so besteht für den Tax Lien Zertifikat-Inhaber die Option eine Zwangsenteignung einzuleiten. Kann dieser Schritt erfolgreich durchgesetzt werden, wird der Tax Lien Investor zum rechtmäßigen Besitzer des Grundstücks. Dies bedeutet, dass der Investor in Prinzip mit der Investitionssumme für das Steuerpfandzertifikat das Tax Lien Grundstück erwerben kann.

Beispiel: Ein Investor erwirbt ein Tax Lien Zertifikat für 2.150 US$. Der Marktwert des Objekts, ein Einfamilienhaus, beträgt 208.000 US$. Der Grundstückseigentümer lässt die Tilgungsfrist verstreichen, bezahlt seine Steuerschulden nicht. Eine Zwangsenteignung wird eingeleitet und erfolgreich durchgeführt, der Investor wird Besitzer der Immobilie.
Zur Investitionssumme kommen noch zusätzliche Kosten für Notar und Gebühren, in Höhe von 4.000 US$. Die Gesamt-Investition beträgt damit 6.150 US$. Der Marktwert abzüglich der gesamten Investitionssumme würde somit einen Reingewinn von 201.850 US$ bedeuten.

Der Tax Lien Investor könnte sozusagen indirekt ein Tax Lien Grundstück mit seinem Tax Lien Zertifikat gekauft haben, und dies dann auch noch zu einem Bruchteil des eigentlichen Objektwerts. Im weiteren Verlauf könnte das Haus beispielsweise verkauft oder für einen passiven Cashflow vermietet werden.

Zusammenfassung

Uns sollte jedoch bewusst sein, dass dieser Fall eher selten eintritt, da Grundsteuerschulden meist vor einer drohenden Zwangsenteignung getilgt werden.

Tax Lien & Deed Staaten

Eine weitere Möglichkeit besteht in Tax Lien & Deed Staaten, wie dem Sonnenstaat Florida. Wird ein Tax Lien Zertifikat nicht ausbezahlt, so wird dieses Zertifikat in einen Tax Deed umgewandelt, das Tax Lien Grundstück wird als Tax Deed zum Verkauf in einer Auktion versteigert. Das ehemalige Tax Lien Grundstück kann damit gekauft werden. In solch einer Situation ist es jedoch so, dass der Tax Deed nicht dem Inhaber des Steuerpfandzertifikats angeboten wird, sondern, dass die Besitzurkunde in einer Auktion zur Versteigerung angeboten wird.

Sollte der Grundbesitzer seine Steuerschulden in einem Tax Lien & Deed Staat nicht innerhalb der Tilgungsfrist bezahlen, hat der Inhaber des Tax Lien Zertifikats die Möglichkeit einen Antrag auf einen Tax Deed zu stellen. Auf Tax Lien Objekten lasten teilweise noch weitere Schulden aus vergangenen Jahren. Für einen Tax Deed Antrag muss der Investor solche eventuellen weiteren noch ausstehende Grundsteuerschulden bezahlen. Der Tax Deed wird dann in einer Auktion zur Versteigerung angeboten. Der Tax Lien Investor erhält seine Investitionssumme mit Zinsen zurück, sobald der Tax Deed in der Auktion von einem Investor erworben wurde.

Bei einem Tax Deed Antrag vollzieht also nicht der Inhaber des Tax Lien Zertifikats eine Zwangsenteignung, sondern das County führt diesen Schritt durch und bietet dann den Tax Deed in einer Auktion an Investoren an. Im Vergleich zu reinen Tax Lien Staaten kann der Tax Lien Investor bei Nicht-Bezahlen des Schuldners nicht durch einen Foreclosure (Zwangsenteignung) Besitzer des Grundstücks werden.

Was passiert, wenn der Tax Deed in der Auktion keinen Käufer findet?

Sollte sich in der Auktion kein Investor für den Tax Deed interessieren, dann besteht für den Tax Lien Investor die Möglichkeit doch noch Besitzer des Grundstücks zu werden. Wir sollten uns aber im Klaren darüber sein, dass dies nur selten vorkommt.

Gehen wir davon aus, dass dieser seltene Fall eintritt. Was würde das für den Tax Lien Investor bedeuten?

Er könnte mit folgender Investition Besitzer eines Grundstücks werden:

• Investitionssumme für das Tax Lien-Zertifikat (Betrag der Grundsteuerschulden)
• Roll Ups (weitere Steuerschulden, welche auf dem Grundstück lasten könnten)
• Zusätzliche Kosten (z.B. für einen Notar und Gebühren)

Bei Tax Deeds ist eine sorgfältige Prüfung der Objekte äußerst wichtig, da man direkt das Grundstück/Objekt erwirbt. Aber auch bei Tax Liens sollte eine detaillierte Objekt-Recherche gemacht werden, zum einen damit die Wahrscheinlichkeit höher ist ausbezahlt zu werden, zum anderen damit man im Fall eines Foreclosure nicht auf einem minderwertigen Objekt sitzen bleibt.

Tax Lien Grundstücke

Wie Sie erfahren haben, besteht auch bei der Investition in Tax Liens zu einem geringen Prozentsatz die Möglichkeit, Besitzer des Grundstücks zu werden.

Was bedeutet dies für Tax Lien Investoren?

Vor dem Erwerb eines Steuerpfandzertifikats sollte das Grundstück, auf welches das Zertifikat ausgestellt wurde, im Detail überprüft werden. Hinter einem Tax Lien können die unterschiedlichsten Grundstücke und Immobilien stehen, von Einfamilienhäusern und Wohnungen über unbebautes Land bis hin zu alten Tankstellen und Industriegeländen. Investoren sollten nur attraktive Tax Lien Grundstücke auswählen, welche einerseits den Eigentümern wichtig sind und dadurch die Wahrscheinlichkeit der Auszahlung erhöhen, und andererseits für potenzielle Käufer von Interesse sind.

Als Investor sollten Sie problematische Grundstücke meiden, beispielsweise Land mit ökologischen Problemen.

Wie findet man Tax Lien Grundstücke?

In Tax Lien Auktionen finden Sie alle wichtigen Daten zu den angebotenen Tax Lien, wie die Höhe der Grundsteuerschulden, den Besitzer des Grundstücks und die Adresse des Objekts. Aber auch vorab können Informationen zum Tax Lien und damit zur Adresse des Grundstücks abgerufen werden, in sogenannten Tax Sale Listen. Diese Listen können teilweise kostenlos beim County angefordert und auf der jeweiligen Webseite eingesehen werden.
Die Grundstücke Ihrer favorisierten Tax Liens sollten Sie genau unter die Lupe nehmen um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Dafür sollten verschiedenen Kriterien überprüft werden und eine Filterung in mehreren Schritten durchgeführt werden. Sie sollten sich vergewissern, dass das Tax Lien Grundstück ein gutes Objekt ist.

Beispiel eines guten Objekts: Ein schönes Einfamilienhaus in einem guten Zustand mit Garten. Die Immobilie befindet sich in einer angenehmen Wohngegend, welche mit dem Auto oder anderen Verkehrsmitteln leicht zu erreichen ist, tolle Einkaufsmöglichkeiten bietet und gute Bildungsstätte in der Umgebung hat. Um dies zu gewährleisten ist eine ausführliche Objekt-Recherche empfehlenswert.

Mit der Adresse des Tax Lien Objekts, ist es auch möglich das Grundstück visuell zu betrachten. Als Investor aus dem US-Ausland müssen Sie dazu nicht in die USA reisen, Sie können dies ganz bequem von daheim aus vornehmen. Dank den heutigen digitalen Möglichkeiten können Sie das gewünschte Objekt und die Umgebung, welche ebenfalls sehr wichtig für die Attraktivität eines Grundstücks ist, beispielsweise über Google Maps und Google Earth online begutachten.

Wie kann ich mit diesem Investment starten um Tax Liens zu erwerben?

Wenn Sie mit Tax Liens starten möchten, sollten Sie mehrere Faktoren beachten.
Zu Beginn ist es wichtig das Basiswissen zu dieser Anlageform zu erlangen. Ohne die grundlegende Tax Lien Kenntnisse ist eine Investition nicht denkbar. Außerdem sollten interessierte Investoren zumindest über ein Grundwissen in Englisch verfügen.

Wie kann ich an den Auktionen teilnehmen?

An Tax Lien oder Tax Deed Auktionen können Investoren live vor Ort, oder online teilnehmen.
Wenn Sie nicht in die USA reisen können oder möchten, fallen für Sie zwar die Live-Auktionen weg, die zahlreichen Online-Auktionen bieten Ihnen aber genügend Möglichkeiten für Investitionen.
Deshalb ist diese Anlageform auch für Investoren aus dem US-Ausland so spannend.

Für die Teilnahme an Tax Lien Auktionen gibt es 3 Haupt-Voraussetzungen:

• US-Firma
• Steueridentifikationsnummer (Employer Identification Number, kurz EIN)
• US-Bankkonto

Die Durchführung der dafür benötigten Schritte können Sie ebenfalls von zuhause aus online machen, Sie müssen dazu nicht in die Vereinigten Staaten reisen. Alle relevanten Steps zum Start mit Tax Liens zeigen wir Ihnen im Tax Lien Investor Coachingpaket.

Haben Tax Liens Ihr Interesse geweckt und möchten Sie mehr Informationen zur lukrativen amerikanischen Anlageform mit staatlich garantierten Zinsen erhalten? Dann freue ich mich Sie in meinem Webinar begrüßen zu können.