Unterschiede zwischen Tax Liens und Tax Deeds

Warum werden Tax Liens und Tax Deeds in Auktionen angeboten?

Bevor die Unterschiede der Steuerverkäufe erklärt werden, sollte auf das Grundlegende eingegangen werden, weshalb es überhaupt zu Tax Lien und Tax Deed Versteigerungen kommt.
Weshalb ist es für die Counties so wichtig, dass Die Grundstückseigentümer ihre Grundsteuern zahlen, bzw. weshalb kommt es bei Steuerausfällen zu Tax Lien/Deed Versteigerungen?
Counties finanzieren ihre öffentlichen Einrichtungen, wie Schulen, Krankenhäuser, Feuerwehr, Polizei und viele weitere Institutionen mit den Einnahmen aus den Grundsteuerzahlungen. Zahlen Grundstückseigentümer ihre Grundsteuern nicht, so fehlt es dem County an essentiellen, finanziellen Mitteln um diese Einrichtungen am Laufen zu halten und somit eine gute Lebensqualität in der Gegend zu sichern.

Wieso werden teilweise Tax Liens, teilweise Tax Deeds angeboten?

Es kommt darauf an in welchem Bundesstaat sich das Objekt befindet, auf dem die Grundsteuerschuld lastet. Es gibt Tax Lien, Tax Deed, Tax Lien & Deed und Redeemable Deed Staaten.
Wir gehen in diesem Artikel genauer auf die Unterschiede von Tax Lien und Tax Deed Staaten ein.

Tax Liens

Bei einer Grundsteuerschuld stellt das County ein Tax Lien Zertifikat aus, welches in einer Auktion Investoren angeboten wird. Ein Tax Lien ist ein Priority Lien (ein vorrangiger Lien). Ein Investor kauft dieses Tax Lien Zertifikat (TLC) und streckt damit die Steuerschuld für den Eigentümer vor. Der Schuldner hat nun in einer sogenannten Redemption Periode (zwischen 6 Monaten und 4 Jahren) Zeit die Schulden mit Zinsen und eventuellen weiteren Gebühren zurück zu zahlen. Zahlt der Schuldner, so ist die Schuld beglichen, und der Investor erhält seine Investition mit Zinsen + eventuellen Gebühren zurück. Zahlt der Eigentümer aber nicht, kann der Investor bei erfolgreichem Foreclosure Besitzer des Objektes werden.

Tax Deeds

In Tax Deed Staaten werden keine Tax Lien Zertifikate an Investoren versteigert. Das County bietet dem Schuldner direkt an seine Steuerschuld mit Zinsen und eventuellen Gebühren innerhalb einer gewissen Frist zu begleichen. Zahlt der Eigentümer innerhalb dieser Frist, ist seine Schuld vollständig beglichen und der Tax Lien ist passé.

Zahlt der Schuldner aber nicht, so wird das County direkt die Besitzurkunde des Objektes (Tax Deed) in einer Auktion an Investoren zur Versteigerung anbieten. Der Investor streckt dann nicht die Grundsteuerschuld eines Grundstückseigentümers vor, sondern er kauft direkt das Objekt, welches hinter dem Tax Deed steht.

Beim Tax Lien Investing können Investoren zu ca. 95 bis 99% davon ausgehen, dass ihnen ihre Investitionssumme + Zinsen + evtl. Gebühren zurückgezahlt werden. Der Gewinn dieses Investments ergibt sich hierbei aus den Zinsen (+ evtl. Gebühren). Sollte der Schuldner nicht zahlen, was allerdings sehr selten vorkommt, kann man bei erfolgreichem Foreclosure auch Besitzer des Objektes werden, und zwar dann zum Bruchteil des eigentlichen Objektwertes.

Beim Tax Deed Investing kaufen Investoren direkt das Objekt, dessen vorheriger Eigentümer seine Grundsteuerschuld auch innerhalb einer Frist nicht beglichen hatte. Der Investor, der gleichzeitig der neue Eigentümer ist, kann sich jetzt Gedanken darüber machen, wie er Profit aus diesem Investment machen möchte. Er kann die Immobilie beispielsweise weiterverkaufen, renovieren oder vermieten.

Was sind die Haupt-Unterschiede bei Tax Lien und Tax Deed Investitionen?

Bei Tax Liens erhalten die Investoren zu einer hohen Wahrscheinlichkeit nach einer bestimmten Zeit ihre Investition mit Rendite zurück. Sobald der Schuldner zahlt erhält der Investor sein Geld und kann die Investition abschließen.

Bei Tax Deeds erwirbt der Investor in der Auktion direkt die Immobilie des Grundsteuerschuldners und muss sich dann darum kümmern. Er muss also aktiv werden und planen wie er vorgehen möchte um vom Kauf des Tax Deeds finanziell gesehen profitieren zu können. Eine Tax Deed Investition erfordert mehr Zeit und Arbeit als Tax Lien Investments. Dafür können Tax Deeds aber auch eine weit höhere Rendite bringen als Tax Liens. Was hierbei aber noch wichtiger als bei Tax Liens ist, ist, dass man die Objektrecherche noch intensiver betreiben sollte. Nur Bilder von Google heranzuziehen ist nicht ausreichend, da es sich hierbei immer um ältere Bilder handelt. Was, wenn die Immobilie mittlerweile nicht mehr im gleichen Zustand ist? Risiken kann man vermeiden, wenn man kurz vor der Auktion beim Objekt vorbeischaut, bzw. einen vertrauenswürdigen Kontakt in den USA damit beauftragt. Bei Tax Deed Investments setzten Investoren sehr viel mehr Geld ein als bei Tax Liens, daher sollte eine gute Absicherung vorm Erwerb erfolgen.

Sowohl Tax Liens als auch Tax Deeds können auch außerhalb der gewöhnlichen Auktionen erworben werden, und zwar Over The Counter (über den Ladentisch). OTC bietet viele Vorteile, da man keine Bieterkonkurrenz hat, wer zuerst kommt mahlt zuerst, und weil man sich viel Zeit bei der Recherche lassen kann. Jedoch befinden sich bei OTC viele schlechte Objekte, daher ist eine sehr detaillierte Objektrecherche von großer Bedeutung.

Was für Unterschiede gibt es bezogen auf die Rendite?

Beim Tax Lien Erwerb erhalten Investoren mit hoher Wahrscheinlichkeit (ca. 95 bis 99%) innerhalb eines bestimmten Zeitraums, spätestens zum Ende der Tilgungsfrist, ihre Investition mit Zinsen und eventuellen weiteren Gebühren zurück. Die Höhe der Zinsen variiert je nach Staat und Bieterverfahren in der Auktion. Des Weiteren hängt die Gewinnausbeute davon ab, wann der Eigentümer seine Grundsteuerschuld zurückbezahlt. Je früher der Schuldner zahlt, z.B. nach nur 3 Monaten, desto geringer ist der Gewinn für den Investor. Für Investoren sind Tax Liens am lukrativsten, wenn der Grundstückseigentümer seine Steuerschuld erst zum Fristende begleicht.

Bei Tax Deeds können die Gewinne sehr viel höher ausfallen. Zwar ist der Einsatz beim Tax Deed Erwerb auch größer als bei Tax Liens, da man aber Besitzer des Objektes wird und dieses verkaufen, vermieten, usw. kann, ist die Gewinnspanne aber auch deutlich höher.

Die Unterschiede von Tax Liens und Tax Deeds zusammengefasst

Tax Liens

• insgesamt weniger Zeit- und Arbeitsaufwand
• detaillierte Objektrecherche, denn man könnte zu einem geringen Prozentsatz Hauseigentümer werden
• Zeit bis zur Auszahlung variiert (wenige Monate bis Jahre)
• geringere Rendite, dafür aber auch wenig Aufwand
• geringeres Eigenkapital benötigt
• geringeres Risiko

Tax Deeds

• insgesamt mehr Zeit- und Arbeitsaufwand
• detaillierte Objektrecherche da man das Objekt erwirbt
• Immobilie sollte vor Ort angesehen werden
• die Immobilie muss eventuell erst noch versichert werden (z.B. Quiet title action, vacant property insurance)
• viel höhere Renditen möglich
• hohes Eigenkapital benötigt
• höhere Risiken aufgrund des höheren Einsatzes und da man Besitzer eines Objektes wird

Fazit: Sowohl Tax Liens als auch Tax Deeds können tolle Renditen einbringen und sind damit eine lukrative Investitionsmöglichkeit. Tax Liens starten bereits bei wenigen Hundert Dollar, wohingegen Tax Deeds weitaus mehr an Kapital erfordern. Tax Lien Investitionen bringen zwar weniger Gewinne ein als Tax Deeds, dafür ist aber der Aufwand, der Einsatz und das Risiko geringer. Ob ein Investor in Tax Liens oder Tax Deeds investieren möchte ist abhängig vom Kapital, der gewünschten Gewinne und dem Aufwand, den er für das Investment bereit ist aufzubringen.