Tax Lien und Tax Deed Auktionen – Weshalb Gewinne ausbleiben

Tax Liens und Tax Deeds können von Investoren in Live- und Online-Auktionen erworben werden. Um als Gewinner aus einer Auktion hervorzugehen, bedarf es nicht nur an Erfahrung, auch eine gute Vorbereitung und Geduld sind ausschlaggebend. Faktoren wie eine mangelnde Recherche und Angst können Investoren scheitern lassen.

Wir nennen Ihnen jetzt die häufigsten Fehler, die erfolglose Auktions-Teilnehmer begehen.

5 Fehler, die zu Niederlagen führen können

1. Fehlendes Fachwissen

Investor-Anfänger haben oftmals Schwierigkeiten Tax Lien Zertifikate zu ersteigern, da ihnen schlichtweg das benötigte Fachwissen fehlt. Dies kann zu Fehlern aller Art führen. Bei Missachtung von Auktionsregeln kann es sogar schlimmstenfalls zum dauerhaften Ausschluss an Auktionen im entsprechenden County führen.

Tipp: Eignen Sie sich das nötige Fachwissen zu Tax Liens an, z.B. mit Hilfe von Videokursen wie unserer Tax Lien Investor Schulung. Üben Sie, wenn möglich mit Hilfe von Demo-Auktionen und informieren Sie sich immer im Detail über die Auktionsregeln.

2. Sie haben keine ausführliche Recherche gemacht, werden überboten

Wenn Sie nicht gut vorbereitet sind, kennen Sie beispielsweise nicht den aktuellen Marktwert des Objekts. Investoren mit größerem Kapital und eventuell mit mehr Erfahrung kennen den wirklichen Preis und überbieten Sie.

Beispiel Tax Deed: Ein Investor möchte einen Tax Deed für ein Grundstück mit Immobilie erwerben, dessen Startgebot bei 40.000 US-Dollar liegt. Seiner Meinung nach hat das Objekt einen maximalen Wert von 45.000 US-Dollar. Das passt zu seinem Budget und ist sein Maximalgebot. Nun hat er sich aber für ein Zertifikat entschieden, bei welchem das Objekt in einer sehr attraktiven Wohngegend liegt und einen deutlich höheren Wert hat.
Ein anderer Investor bietet 80.000 US-Dollar und erhält den Zuschlag.
Dieser Tax Deed passte demnach nicht zum Budget des Investors, bzw. der Investor hat hinsichtlich des Werts nicht genügend recherchiert, weshalb er überboten wurde.

Tipp: Machen Sie eine ausführliche Objektrecherche und informieren Sie sich im Vorfeld über aktuelle Werte im entsprechenden County und Wohngebiet.

3. Der Bundesstaat, das County oder das Bieterverfahren ist nicht für Sie geeignet

Haben Sie sich auf ein ganz bestimmtes County eingeschossen? Welches Auktionsverfahren wird in diesem County (oder Bundesstaat) angewendet? Vielleicht kommen Sie damit nicht zurecht. Es ist auch denkbar, dass die Preise dort nicht zu Ihrem Budget passen – bedenken Sie, dass nicht nur Grundstückspreise, sondern auch die Grundsteuern je nach Bundesstaat und County sehr unterschiedlich ausfallen können. Bei einem kleinen Investorenkapital sollten Sie Ihren Fokus daher nicht auf extrem teure Wohngegenden legen.

Anmerkung: Preise für Tax Lien Zertifikate können sehr gering und sehr hoch sein, von 25 US-Dollar bis hin zu 5-stelligen Beträgen oder sogar mehr. Durchschnittlich liegt der Preis für ein Tax Lien Zertifikat bei 2.000 bis 3.000 US-Dollar, was der durchschnittlichen jährlichen Grundsteuer in den USA entspricht (ca. 2.400 US-Dollar). Lohnenswert und somit sinnvoll ist eine Investition übrigens erst ab einem Tax Lien Wert von mindestens 500 US-Dollar.

Tipp: Bleiben Sie offen und sehen Sie sich auch andere Bundesstaaten und deren Countys an.

4. Zu hohe Erwartungen und fehlende Geduld

An wie vielen Auktionen haben Sie bisher teilgenommen? Auf wie viele Zertifikate haben Sie pro Auktion und insgesamt geboten und wie oft haben Sie dabei verloren oder gewonnen?
Wenn Sie denken, dass Sie bei jeder Auktions-Teilnahme, bei der Sie beispielsweise auf 3 Zertifikate bieten, mit einem Gewinner herausgehen müssten, haben Sie zu hohe Erwartungen.

Beim Tax Lien Investment spielt Geduld eine große Rolle. Es kann normal sein, bei vielen Geboten von anderen Investoren übertrumpft zu werden. Verlieren Sie hier nicht den Mut und Ihre Geduld, es kann dauern bis Sie Erfolge verbuchen können (vorausgesetzt, Sie beachten die Regeln und Bedingungen für erfolgreiche Investments).
Denken Sie immer daran, dass Sie bei Auktionen keine Entscheidungsgewalt haben. Sie können nicht selbst auswählen, was Sie zu welchem Preis kaufen. Es herrscht Bieterkonkurrenz und damit müssen Investoren klarkommen.

Tipp: Haben Sie Geduld und geben Sie nicht gleich auf. Wenn Sie der Bieterkonkurrenz entgehen möchten, könnten Over The Counter Tax Liens für Sie von Interesse sein.

5. Die Angst vorm Investment ist zu groß

Tax Lien und Tax Deed Investitionen bergen gewisse Risiken, wie jedes andere Investment.
Für Investor-Neulinge können die möglichen Risiken so abschreckend sein, dass sie es nicht schaffen durchzustarten. Ein Grund hierfür kann in einer mangelnden Bildung zum Thema liegen. Aber auch ein zu geringes Investorenkapital kann ein Hindernis sein.
Wie unter Punkt 1 aufgeführt, ist das Aneignen des Fachwissens unumgänglich. Mit dem nötigen Wissen, dem Erfüllen der Voraussetzungen fürs Investment und einer sorgfältigen Prüfung der Tax Liens können Sie Risiken zumindest auf ein Minimum reduzieren.
Und wie bereits angesprochen, ist ein gewisses Investorenkapital nicht nur wichtig um erfolgreich mit Tax Liens oder Tax Deeds zu starten, im Fall von unvorhergesehenen Zusatzkosten bietet eine finanzielle Rücklage auch Sicherheit und beruhigt.

Gewonnene Gebote aber kaum Rendite?

Weitere Gründe, weshalb Sie selbst als Gewinner keine Rendite erwirtschaften

Sie bieten um jeden Preis

Ein Investor sollte vor jeder Auktion ein Minimal- oder Maximal-Gebot (je nach Auktionsverfahren) festlegen und nicht unter oder über dieses hinausbieten.

Bieten Sie niemals um jeden Preis!

Weshalb ist dies so wichtig? Lässt sich ein Investor zu einem Bietergefecht verleiten, kann dies dazu führen, dass er Tax Lien Zertifikate erwirbt, die beispielsweise nur noch einen sehr geringen Zinssatz versprechen (wenn der Zinssatz heruntergeboten wurde). Dies wirkt sich negativ auf die Rendite aus, der Gewinn wird dadurch geschmälert.

Beispiel: Ein Investor erwirbt ein Tax Lien Zertifikat im Bundesstaat Florida. Ursprünglich lag der staatlich garantierte Zinssatz bei 18 %. Aufgrund des Bieterverfahrens (Bid Down the Interest Rate) gewinnt der Investor, der bereit ist den niedrigsten Zinssatz für das geringste Gebot zu akzeptieren. Unser Investor hat den Zuschlag erhalten, allerdings bei einem Zinssatz von nur noch 5 %.
Das Tax Lien Zertifikat hat einen Wert in Höhe von 2.300 US-Dollar.
Der Investor wird nach einem Jahr ausbezahlt und erhält 5 % auf seine Investitionssumme. Dies ergibt einen Gewinn von: 115 US-Dollar.
Beim ursprünglich festgelegten Zinssatz von 18 % hätte der Gewinn nach einem Jahr 414 US-Dollar betragen. Die Differenz zum 5 %-Zinssatz liegt bei 299 US-Dollar.

Investoren sollten sich daher Gedanken machen, welche Rendite-Erwartungen Sie an ein Investment haben. Mögliche Gewinne sollten bereits vor einer Investition berechnet werden.

Tipp: Als Investor sollten Sie schon vor einer Auktion mental darauf eingestellt sein, dass Sie ganz bewusst auf das Tax Lien oder Tax Deed Zertifikat verzichten werden, wenn Ihnen der Zinssatz oder der Preis nicht zusagt. Seien Sie diszipliniert und halten Sie sich an Ihre festgelegten Grenzen.
Weitergehend sollte auch die Anzahlung bzw. Gebühr für die Teilnahme an einer Online Auktion einkalkuliert werden. Investoren, die in einer Auktion keinen Zuschlag erhalten, wird die Anzahlung zwar in der Regel wieder erstattet, es kann aber unter Umständen lange dauern, bis sie ihr Geld zurückerhalten.

Wichtig: Falls Sie Auktions-Neuling sind, sollten Sie sich genügend Zeit für die Trainingsphase geben. Viele Online-Auktions-Plattformen bieten eine Übungsseite an, eine Demo-Auktion. Dies hilft Ihnen dabei, sich mit dem Prozess stressfrei vertraut zu machen.

Falsche Berechnung und Fehlendes Wissen zum Auktionsverfahren

Beispiel: Ein Investor erwirbt ein Tax Lien Zertifikat im Bundestaat Colorado, in welchem das Auktionsverfahren Premium Bidding herrscht. Investoren müssen hier einen Aufpreis zahlen, welcher zum Tax Lien Preis hinzukommt. Der Tax Lien Preis wird damit nach oben geboten.

Anmerkung: Ein Aufpreis wird oft nicht verzinst und teilweise nicht einmal an den Investor zurückgezahlt. Eine gute Kalkulation ist deshalb besonders wichtig, das Investment muss sich letztendlich lohnen. Die zu erwartende Rendite durch die Zinsen muss demnach höher als der Aufpreis sein. Bei einer schlechten Berechnung besteht bei diesem Auktionsverfahren die Gefahr, keinen Gewinn zu erzielen oder sogar Verlust zu machen.

Das Tax Lien Zertifikat im Beispiel hat einen Wert von 2.300 US-Dollar. Der jährliche Zinssatz liegt bei 9 %. Die Tilgungsfrist beträgt 3 Jahre.
Der Investor bietet 2.700 US-Dollar und erhält damit den Zuschlag.

Unser Investor hat sich aber nicht ausreichend über das Auktionsverfahren informiert, der Aufpreis in Höhe von 400 US-Dollar wird weder verzinst noch vom County zurückgezahlt.
Der Schuldner zahlt nach 2 Jahren. Der Investor erhält auf den Tax Lien Wert von 2.300 US-Dollar insgesamt 18 % Zinsen, dies ergibt eine Rendite von: 414 US-Dollar.
Da der Aufpreis nicht erstattet wird, kann der Investor nur 14 US-Dollar an Gewinn verbuchen. Rechnet man die Anzahlung in der Auktion hinzu, geht der Betrag sogar ins Minus.

Hinweis: Je nach Bieterverfahren können Preise nach oben geboten werden oder Zinssätze nach unten.

Tipp: Informieren Sie sich über das Auktionsverfahren und kalkulieren Sie, ob Sie mit Ihrem Gebot, sei es ein Aufpreis oder das Herunterbieten von Zinssätzen, noch genügend Rendite erwirtschaften können.

Wurde Ihre Neugier auf amerikanische Tax Liens und Tax Deeds geweckt? Dann freue ich mich auf Ihre Teilnahme an meinem Webinar zu dieser spannenden Anlageform.