Tax Lien Zertifikate können in den USA direkt vor Ort in Live-Auktionen und weltweit in Online-Auktionen erworben werden. In den Auktionen werden bestimmte Bieterverfahren angewendet, diese können sich in den Bundesstaaten stark unterscheiden. Beim Erwerb von amerikanischen Steuerpfandzertifikaten sind für Investoren staatlich garantierte Zinsen in Höhe von 8 bis 36 % möglich. Für erfolgreiche Investments ist es zwingend notwendig, eine detaillierte Objektrecherche und sorgfältige Prüfung der Tax Liens durchzuführen. Des Weiteren müssen Bieterverfahren und Auktionsregeln beachtet werden.

Wer kann an Tax Lien Auktionen teilnehmen?

Steuerpfandzertifikate können sowohl von großen Firmen und Banken als auch von Einzelpersonen (z.B. Privatanlegern) erworben werden. Für den Kauf von Tax Liens benötigen Sie keine bestimmte Lizenz oder Ähnliches, aber Sie müssen einige Voraussetzungen erfüllen, wie die Gründung einer US-Firma, die Beantragung einer Steueridentifikationsnummer und ein US-Bankkonto. Die Schritte für diese Bedingungen können Sie bequem online durchführen, auch außerhalb der USA.

Wie gelangen wir zu den Auktionen?

Für gewöhnlich werden Tax Lien (und Tax Deed) Zertifikate in Live- und Online-Auktionen versteigert. Eine weitere Möglichkeit besteht im Erwerb „Over The Counter“, bei welchem Zertifikate direkt beim County gekauft werden.

Konzentrieren wir uns jetzt auf die gängigen Auktionen.

Bekannte Online-Auktions-Plattformen

Realauction (https://www.realauction.com/)

Auf Realauction gelangen Sie über „Clients > REALTAXLIEN“ auf eine Übersicht amerikanischer Bundesstaaten, die Tax Lien Online-Auktionen anbieten. Einige Bundesstaaten bieten übrigens auch Demo-Auktionen an, dies ist sinnvoll um sich mit dem Prozess vertraut zu machen.

LienHub (https://lienhub.com/)

Die Plattform LienHub ist speziell auf Countys von Florida ausgerichtet. Unter „Select a County“ können Sie unter zahlreichen Countys Ihren Wunschbezirk auswählen und nützliche Informationen erhalten, wie Auktionstermine und häufige Fragen.

Zeus (https://www.zeusauction.com/)

In diese Auktions-Plattform können Investoren erst nach einer Registrierung auf der Seite Einblick erhalten. Nach der Erstellung eines Accounts können aktuelle Auktionen, Regeln, gelistete Objekte (wie Tax Liens) etc. gesichtet werden. Auch hier bieten Demo-Auktionen die Möglichkeit, sich mit dem Auktions-Prozess vertraut zu machen.

GrantStreet (https://www.grantstreet.com/)

Bei Grantstreet gelangen Sie über „Auctions > Go to Auction Portal“ zu einer Übersicht bevorstehender Auktionen. Beispiel: Am 15.11.2023 ist eine Tax Deed Auktion im Broward County in Florida geplant. Zum gegebenen Zeitpunkt wurden 7 Tax Deed Objekte aufgeführt. Nützliche Informationen können eingesehen werden, wie die Auktionsregeln und die Teilnahmebedingungen.

Bid4Assets (https://www.bid4assets.com/)

Auf der Webseite von Bid4Assets werden unterschiedliche Auktionen aufgeführt. In der Regel ist dies eher eine Plattform, auf der Tax Deeds gefunden werden können, keine Tax Liens. Über „County Tax Sales“ können wir beispielsweise Informationen zu aktuellen und anstehenden Auktionen zu „tax-defaulted property sales“ erhalten (Objekte, die aufgrund von Steuerschulden versteigert werden, Tax Deeds).

Eine weitere Option, Online-Auktionen zu finden, bietet Naco (https://ce.naco.org/).

Über den County Explorer können wir unseren gewünschten Bundesstaat und ein County auswählen, erhalten interessante Informationen dazu und auch die Website, über welche die Auktions-Plattform des Countys gefunden werden kann.

Hinweis: Nicht jeder Bundesstaat bietet Tax Lien Auktionen an, es gibt auch Tax Deed Staaten (dabei werden Besitzurkunden versteigert) und weitere Formen.

Wissenswertes zu Auktionen

Auktionstypen, Bieterverfahren

In Tax Lien Auktionen gelten je nach Bundesstaat unterschiedliche Auktionsverfahren. Selbst in den Countys eines Bundesstaates können die Verfahren noch variieren. Erfahren Sie jetzt, inwieweit das herrschende Auktionsverfahren Einfluss auf eine mögliche Rendite hat.

5 Haupt-Auktionsverfahren

Bid Down The Interest Rate: Dabei handelt es sich um das häufigste Bieterverfahren bei Tax Liens. Eine andere Bezeichnung dieses Auktionstyps ist Proxy Bidding. In der Regel werden die Zinsen in Viertel-Schritten nach unten geboten. Am Schluss gewinnt der Investor, der das niedrigste Gebot bezüglich des Zinssatzes bietet.

Premium Bidding: Ein Premium, also ein Aufpreis, wird auf den Wert des Tax Lien Zertifikats geboten. Das höchste Gebot für den Aufpreis gewinnt.
Hinweis: Bei diesem Bieterverfahren können Investoren Gefahr laufen, keine oder kaum Rendite zu erhalten. Dies liegt daran, dass der Aufpreis häufig nicht verzinst wird oder teilweise sogar weder verzinst noch zurückgezahlt wird. Informieren Sie sich deshalb im Detail und kalkulieren Sie mögliche Renditen vor einer Investition.

Random Selection: Unter den Auktions-Teilnehmern wird ein Investor zufällig ausgewählt. Der Investor kann dann entscheiden, ob er das Tax Lien Zertifikat annehmen und somit erwerben möchte. In der Regel sollte dabei der staatlich festgelegte Zinssatz erhalten bleiben.

Rotational Bidding: Bei dieser Methode erhält jeder Auktionsteilnehmer eine bestimmte Nummer. Tax Lien Zertifikate werden der Reihe nach den Bietern angeboten. Bieter Nr. 1 wird damit als erstes das Zertifikat angeboten, er kann dieses annehmen oder ablehnen. Ein abgelehnter Tax Lien wird dem Bieter mit der Nummer 2 im gleichen Stil vorgeschlagen, usw…

Bid Down The Ownership: Dieses Verfahren kann in etwa mit Bid Down The Interest Rate verglichen werden. Der Unterschied liegt aber darin, dass hier nicht der Zinssatz nach unten geboten wird, sondern das Anspruchsrecht an der Immobilie. Erwirbt ein Investor über dieses Auktionsverfahren ein Zertifikat, aber der Schuldner zahlt seine säumigen Grundsteuern nicht, so ist es praktisch unmöglich, Besitzer des Tax Lien Objekts durch eine Zwangsenteignung zu werden. Das ist darin begründet, dass der Investor kein volles Anspruchsrecht am Objekt hat.

Auktionsregeln des Countys kennen

Bevor Tax Lien Investoren an einer Auktion teilnehmen, sollten sie sich ausgiebig über die Regeln des Countys informieren.
Stellen Sie sich vor, Sie haben sich intensiv mit der Recherche bestimmter Tax Liens beschäftigt und möchten auf diese bieten, Sie informieren sich aber nicht richtig (oder zu spät) über die Regeln und Voraussetzungen, um an der Auktion teilzunehmen.

Was könnte passieren?

Sie könnten von der Auktion ausgeschlossen werden. Wenn Sie z.B. die Bedingungen für die Zahlungsweise nicht erfüllen oder ein Formular vergessen haben einzureichen, können Sie nicht an der Auktion teilnehmen. Schlimmstenfalls könnten Sie sogar komplett von zukünftigen Auktionen im entsprechenden County ausgeschlossen werden.

Fazit: Konzentrieren Sie sich nicht nur auf die Tax Liens und die Objektrecherche. Prüfen Sie auch ausführlich, welches Auktionsverfahren angewendet wird, welche Regeln beachtet und welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen, um an der gewünschten Auktion teilnehmen zu können. Dazu zählen z.B. Zahlungsmethoden (prüfen Sie, ob Sie mit Ihrem US-Bankkonto darüber verfügen), das Einreichen von bestimmten Formularen, das Einhalten der vorgegebenen Fristen usw.

Nehmen Sie nur sehr gut vorbereitet an einer Auktion teil!

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