Wie viel Geld verdient man mit Tax Deeds?

Was kosten Tax Deeds?

Für Tax Deeds benötigten Investoren, im Vergleich zu Tax Liens, ein höheres Investitionsvolumen. Tax Deeds starten ab ca. 5.000 US$. Die Höhe eines Tax Deeds entspricht etwa 10 bis 65 % des Marktwertes vom Objekt. Der Preis, bei welchem ein Tax Deed in einer Auktion startet, enthält in der Regel die Kosten für Tax Liens und Gebühren die noch nicht bezahlt wurden.

Gleich vorab (da diese Frage immer kommt) – JA! Man kann Tax Deeds auch von Deutschland, Österreich, der Schweiz oder außerhalb von Amerika erwerben. Es ist natürlich etwas aufwändiger und erfordert etwas Geschick, der amerikanische Immobilienmarkt und speziell Tax Dees sind so lukrativ, dass sich der Aufwand definitiv lohnt!

Bei Tax Deeds erwerben Investoren direkt die Besitzurkunde und somit das Objekt. Dies bedeutet, dass die Objektrecherche noch wichtiger ist als bei Tax Liens. Als neuer Besitzer des Grundstücks ist man auch verpflichtet zukünftig die Grundsteuer zu zahlen, sofern man das Objekt nicht verkaufen möchte.

Bei Tax Deeds sollten eventuelle weitere Grundsteuern die noch auf dem Objekt lasten könnten mit eingerechnet werden. Außerdem können noch weitere Kosten für Gebühren und Anwalts- und Maklerkosten und Gebäudereparaturen entstehen. All dies gilt es beim Erwerb von Tax Deeds einzukalkulieren. Als Investor sollten Sie daher genügend Kapital für eventuelle zusätzliche Ausgaben sicherstellen können.

Renditeberechnung

Der Tax Deed-Wert beträgt meist 10 bis 65 % des Markt-Wertes. Als Investor sollte man unter Einbeziehung aller Kosten etwa die Hälfte des Marktwertes des Objektes einplanen.

Bei einem Objekt mit dem Marktwert von 130.000 US$ könnte dies 65.000 US$ an Kosten bedeuten. Verkaufen Sie die Immobilie können Sie damit aber immer noch eine tolle Rendite machen. Beispiel: Sie verkaufen die Immobilie für einen geringeren Preis, für nur 110.000 US$ weiter. Ihre Investition: 65.000 US$. Ihr Gewinn: 45.000 US$

Auch wenn Sie das Objekt unter dem Markt-Wert verkaufen, können Sie damit im genannten Beispiel immer noch eine positive Rendite von 69 % erhalten.

Rechenbeispiele

Beispiel 1

Quelle: https://www.google.com/maps (Street View)

Ein Investor erwirbt einen Tax Deed im Bundesstaat Washington für 79.000 US$. Der Marktwert der Immobilie beträgt 175.500 US$. Es fallen keine Renovierungen an. Zusätzliche Kosten, z.B. für Anwalt und Gebühren, entstehen in Höhe von 4.500 US$. Die Ausgaben insgesamt betragen daher 83.500 US$. Verkauft der Investor die Immobilie für einen etwas geringeren Preis, für 169.000 US$, so erhält er einen Gewinn von 85.500 US$. Das entspricht einer Rendite von etwa 102 %.

Zusammenfassung

Cash Flow:
-79.000 US$
-4.500 US$
+169.000 US$
===============
+ 85.500 US$

Beispiel 2

Quelle: https://www.google.com/maps (Street View)

Im Bundesstaat New York erwirbt ein Investor eine Eigentumswohnung zum Tax Deed-Wert von 89.400 US$. Zusätzlich Kosten entstehen in Höhe von 12.000 US$. Der Marktwert beträgt 220.000 US$. Der neue Besitzer dieser Immobilie möchte ein passives Einkommen generieren und vermietet die Wohnung für 3.700 US$ im Monat. Die Gesamtausgaben betragen 101.400 US$. Mit den Mieteinnahmen erhält der Investor 44.400 US$ im Jahr, das entspricht etwa 44 % Rendite im Jahr. Nach 5 Jahren würde dies einen Gewinn von 120.600 US$ ergeben. In diesem Beispiel sind monatliche, bzw. jährliche Kosten die für Immobilienbesitzer entstehen können noch nicht mit einkalkuliert (z.B. Reparaturen).

Zusammenfassung

Cash Flow (nach 1 Jahr):
-101.400 US$
+ 44.400 US$
===============
-57.000 US$

Cash Flow (nach 5 Jahren):
-101.400 US$
+222.000 US$
===============
+120.600 US$

Möglichkeiten bei einer Tax Deed Investition

Nach dem Erwerb eines Tax Deeds hat der Investor verschiedene Möglichkeiten. Er kann das Grundstück (z.B. ein Einfamilienhaus mit Garten) im aktuellen Zustand weiterverkaufen, die Immobilie erst renovieren und dann verkaufen, oder die Immobilie behalten und z.B. vermieten.

Beispiel

Quelle: https://www.google.com/maps (Street View)

1. Möglichkeit: Immobilie im aktuellen Zustand verkaufen

Der Investor erwirbt den Tax Deed dieses Einfamilienhauses für 47.800 US$. Das Objekt hat einen Marktwert von 109.000 US$. Der Tax Deed entspricht damit 44 % des Marktwertes. Es gibt zusätzliche Kosten (z.B. Anwalt und weitere Gebühren) in Höhe von 6.300 US$. Es wurden insgesamt 54.100 US$ investiert. Wird die Immobilie im aktuellen Zustand, ohne Reparaturen, zum Marktwert von 109.000 US$ verkauft, so ergibt sich ein Gewinn von 54.900 US$.

2. Möglichkeit: Immobilie renovieren und verkaufen

Als Investor kann man das ersteigerte Objekt aber auch renovieren, damit den Marktwert nach oben treiben und somit zu einem höheren Preis weiterverkaufen, mit mehr Rendite.
Beispiel: Der Investor lässt das Einfamilienhaus für 28.000 US$ renovieren. Das Haus hat danach einen höheren Marktwert und kann für 157.400 US$ verkauft werden.

Der Investor hat dabei investiert: 47.800 US$ für den Tax Deed, 6.300 US$ für zusätzliche Kosten und 28.000 US$ für Renovierungen, ergibt 82.100 US$. Beim Verkauf für 157.400 US$ ergibt dies einen Gewinn von 75.300 US$.

3. Möglichkeit: Immobilie behalten und vermieten

Der Investor möchte die Immobilie nicht verkaufen, sondern vermieten und somit ein passives Einkommen sichern.

Um das Einfamilienhaus für den zukünftigen Mieter attraktiver zu machen, renoviert er das Objekt für 19.000 US$. Der Mietpreis beträgt 2.400 US$ pro Monat. Als Besitzer des Objektes muss in die Kalkulation jährlich die Grundsteuer und weitere Kosten die mit einem Hausbesitz einhergehen mit eingerechnet werden. Gehen wir davon aus, dass sich die jährlichen Kosten auf 3.000 US$ belaufen. Investiert wurde 54.100 US$ für den Tax Deed, weitere Kosten und 19.000 US$ für Renovierungen, ergibt 73.100 US$. Durch die Mieteinnahmen erhält der Investor jährlich 28.800 US$. Abzüglich der jährlichen Kosten ergibt dies pro Jahr Einnahmen in Höhe von 25.800 US$, dies entspricht etwa 38 % jährliche Rendite. Nach 3 Jahren hätte der Investor damit bereits seine Ausgaben wieder reingeholt und einen Gewinn von 4.300 US$. Nach 5 Jahren ergäbe sich ein passives Einkommen von 55.900 US$.

Für mehr Informationen zu extrem lukrativen Tax Deeds und Tax Liens freue ich mich Sie im Webinar begrüßen zu können. Dort stelle ich mein Tax Lien Investor Coachingpaket vor.