Totalverlust, Zwangs- oder Folgekosten, Mieterstreit? Welche Risiken gibt es bei einem Investment in Tax Deeds, wenn man von Deutschland aus mit diesem Asset Geld verdienen will?
Wie alle Investitionen, sind auch Tax Deeds nicht risikofrei. Das Investitionsvolumen bei diesem Investment ist beispielsweise im Vergleich zu Tax Liens deutlich höher. Mit hohen Investitionssummen steigt gleichzeitig auch das Risiko. Welche Risiken es gibt und wie Sie diese auf ein Minimum reduzieren können haben wir hier zusammengefasst.
Clouded Title
Bei Tax Deed Versteigerungen sind die Objekte meist noch „Clouded“, d.h. belastet. Dritte könnten dabei noch Ansprüche auf das Objekt haben. In diesem Zustand ist das Objekt nicht versicherbar und kann auch nicht verkauft oder vermietet werden. Im ungünstigsten Fall könnten Dritte das Objekt für sich beanspruchen, wenn diese beispielsweise mit Unterlagen vorweisen können, dass sie die eigentlichen Besitzer des Objektes sind.
Lösung: Die „Quiet Title Action“ mit Hilfe eines Fachanwalts durchführen um das Objekt „free and clear“ (=frei von Belastungen) und damit versicherbar zu bekommen.
Wertloses Objekt
Durch eine mangelhafte Recherche könnten Sie als Investor beim Tax Deed Erwerb Besitzer einer Immobilie werden, welche keinen Mehrwert bietet. Das Haus könnte als Beispiel abgebrannt oder stark renovierungsbedürftig sein. Sie könnten auf dem Objekt sitzen bleiben oder müssten viel Geld investieren um es zu einem Preis, der Ihre Kosten deckt, weiterverkaufen zu können.
Lösung: Führen Sie als Investor immer eine ausführliche Objekt-Recherche durch und investieren Sie nur in gute Objekte.
Wertloses Grundstück
Auch ein Grundstück kann aufgrund verschiedener ungünstiger Begebenheiten wertlos sein.
Lösung: Auch hier ist eine detaillierte Objekt-Recherche das A und O.
Welche Grundstücke bergen dabei Risiken?
Beispiele für wertlose Grundstücke
- land locked
Das Grundstück ist von Land umgeben ohne eine Zufahrtsmöglichkeit. Auch ein vermeintlich tolles Stück Land ist nutzlos, wenn dies nicht begehbar, bzw. nicht befahrbar ist. - Grundstück darf für bestimmte Zwecke genutzt werden
Es gibt Grundstücke, welche von anderen für gewisse Dinge genutzt werden dürfen, z.B. weil sich auf dem Grundstück ein Entwässerungsgraben befindet. - Umweltprobleme
Beispielsweise eine alte Tankstelle auf dem Grundstück könnte auf Umweltprobleme schließen lassen. Auch Industriegelände sollten gemieden werden. - Vacant land, unbewohntes Land
In Tax Deed Auktion finden Sie auch eine Großzahl an unbewohnten oder unbebauten Grundstücken vor. Viele dieser Tax Deeds sind für Investoren wertlos, wenn sie nicht bebaut werden können und dürfen.
Beispiel: das Grundstück ist abfällig, kann und darf daher nicht bebaut werden. Als Investor sollten wir von solchen Objekten Abstand halten, denn sie können nicht genutzt werden und bieten daher keine Renditechancen.
Hohe Investition
Das Investitionsvolumen bei einem Tax Deed ist relativ hoch. Bei einer Fehlinvestition ist dadurch das Risiko beispielsweise deutlich höher als bei den sehr viel günstigeren Tax Liens.
Mit einer ausführlichen Objekt-Recherche kann das Risiko bereits stark minimiert werden. Sehr wichtig ist hierbei noch, einen guten Plan erstellt zu haben und niemals über das selbst gesetzte Maximalgebot zu gehen. Darauf gehen wir noch im nächsten Punkt ein, dem emotionalen Bieten.
Emotionales Bieten in den Auktionen, Bieterschlacht
Der Investor möchte unbedingt ein bestimmtes Objekt erwerben, an welchem aber auch andere Investoren Interesse haben und damit den Preis nach oben bieten.
Folge: Der Investor hat kein Maximalgebot festgelegt und geht dann aufgrund der Bieterkonkurrenz im Preis viel zu hoch. Er bietet letztendlich mehr als es sein Budget erlaubt (Overbid). Dies könnte auch zur Folge haben, dass der Tax Deed am Ende einen höheren Wert hat als die eigentliche Immobilie (Tax Deed Wert höher als Marktwert des Objektes).
Beispiel: Der Marktwert des Objektes ist 75.000 US$, das Schlussgebot (Winning Bid) in der Auktion beträgt aber 78.000 US$. Dies veranschaulicht, wie wichtig es ist, das Verhältnis vom Wert des Objektes (Marktwert), dem Zustand des Objektes und dem Anfangsgebot zu beachten.
Lösung: Bieten Sie nicht nach dem Motto: „Ich habe mich intensiv mit dem Objekt auseinandergesetzt, viel Zeit in die Recherche gesteckt, ich möchte es unbedingt erwerben.“. Halten Sie Ihre Emotionen beim Bieten raus und setzen Sie sich immer ein Limit das zu Ihrem Budget passt. Als Investor sollten Sie sich ganz zu Beginn einen Plan für Ihre Tax Deed Investitionen machen und daran festhalten, ohne emotional zu reagieren. Legen Sie ein Maximalgebot fest und überschreiten Sie dieses niemals.
Der Wert des Objektes ist nicht bekannt
Wenn Sie den Marktwert des Objektes nicht kennen, könnten Sie Gefahr laufen eine zu hohe Summe für den Tax Deed zu bieten. Sie sollten immer wissen, was die Immobilie an Wert hat.
Lösung: Mit der Adresse des Objektes kann der Wert über verschiedene Webseiten ermittelt werden. Eine tolle Seite um den geschätzten Marktwert anhand der Adresse zu ermitteln ist: https://www.zillow.com/
Die Immobilie könnte noch bewohnt sein
Bereits vor einem Tax Deed Erwerb sollte der Investor wissen, wie er vorgehen muss falls die Immobilie noch bewohnt ist und er eine Räumung veranlassen möchte.
Frühere angefochtene Zwangsenteignungen
Grundstückseigentümer können eine Zwangsenteignung anfechten. Selbst wenn der Investor den Tax Deed in einer Auktion erwirbt, könnte es ein, dass der ehemalige Grundstücksbesitzer die Klage für sich gewinnt und wieder rechtmäßiger Eigentümer wird.
Lösung: Man sollte vor einem Tax Deed Erwerb prüfen, ob der Besitzer bereits eine Klage gegen eine Zwangsenteignung eingereicht hatte. Dies wird unter Foreclosure Case Records verzeichnet. Sollten hier Einträge vermerkt sein, wäre es besser von einer Investition in diesen Tax Deed Abstand zu nehmen.
Der Gebäudezustand von innen ist nicht bekannt
Bei Immobilien können Sie als Investor vor der Auktion nicht das Gebäude von innen begutachten. Was, wenn es massive Schäden im Wohnraum gibt?
Lösung: Sehen Sie sich das Objekt von außen an, oder begutachten Sie Bilder von unterschiedlichen Quellen im Internet. Meist spiegelt der äußere Eindruck auch den des Innenraums wider, mögliche Kosten für eine Reinigung und Renovierung können so eingeplant werden. Bei einigen Auktionsplattformen können Sie sogar teilweise Bilder des Inneren von Tax Deed Objekten vorfinden.
Mit einer ausführlichen Objekt-Recherche können mögliche Risiken beim Tax Deed Investing auf ein Minimum begrenzt werden. Weitere Elemente die bei diesem Investment beachtet werden sollten und wie man eine detaillierte Recherche durchführt erfahren Sie im Tax Lien Investor Coachingpaket. Gerne können Sie sich für mehr Informationen dazu für mein Webinar anmelden.