Geld verdienen mit Tax Lien

Amerikanische Tax Liens

Tax Liens sind bisher hauptsächlich Investmentprofis in den USA bekannt. Der Grund weshalb diese Anlageform weitestgehend unbekannt ist liegt vor allem darin, dass Finanzberater und Banken keine Provisionen für Empfehlungen erhalten dürfen.

Was genau kann ich mir unter einem Investment in Tax Liens vorstellen?
Tax Lien kann auf Deutsch mit Steuerpfandrecht übersetzt werden. In den USA sind Grundstücksbesitzer dazu verpflichtet jedes Jahr eine Grundsteuer innerhalb einer bestimmten Frist zu bezahlen. Zahlt ein Eigentümer diesen Grundsteuerbetrag aus verschiedenen Gründen nicht, so ist das County dazu berechtigt, auf das Grundstück ein Steuerpfandrecht auszustellen.
In Live- und Online-Auktionen werden die Steuerpfandrechte als Zertifikate, sogenannte „Tax Lien Certificates“ an Investoren versteigert. Ein Investor, der solch ein Zertifikat ersteigert zahlt die Grundsteuerschuld des Eigentümers. Der Schuldner erhält bei einem Tax Lien eine Frist, innerhalb welcher er den säumigen Steuerbetrag begleichen kann. Nach Begleichung der Steuerschuld durch den Grundstücksbesitzer erhält der Investor (Besitzer des Tax Lien Zertifikates) seine Investition mit Zinsen zurück.

Wissenswertes zu Tax Liens

Vor einem Investment in amerikanische Steuerpfandzertifikate sollten sich Investoren mit dem Hintergrundwissen beschäftigen. Tax Liens erfüllen in den USA einen bestimmten Zweck.
Die einzelnen Countys der US-Bundesstaaten finanzieren ihre öffentlichen Einrichtungen wie Schulen, Feuerwehr, Krankenhäuser, Polizei und viele weitere mit Hilfe der Grundsteuern („Property Taxes“).
Ausfallende Grundsteuer-Zahlungen bedeuten für die Countys weniger Geld für die Finanzierung essentieller Einrichtungen. Zum Schutz der staatlichen Dienstleistungen wurden strenge Gesetze für Steuervergehen erlassen. Grundstücksbesitzer können ihr Eigentum im schlimmsten Fall verlieren, wenn sie die fällige Grundsteuerzahlung nicht leisten. Tax Liens haben sich bereits seit sehr langer Zeit bewährt, dieses Prinzip gibt es in den USA seit mehr als 200 Jahren.

Grundsteuer im Vergleich
In den Vereinigten Staaten werden die Grundsteuern (für Grundstücke und Immobilien), ähnlich wie in Deutschland, einmal im Jahr fällig. Die Grundsteuer ist in den USA jedoch deutlich höher als bei uns. Im Durchschnitt zahlt ein Grundstückseigentümer in Deutschland für ein Einfamilienhaus etwa 400 Euro im Jahr. In den USA müssen Eigentümer mit sehr viel mehr rechnen, die Grundsteuer beträgt in der Regel zwischen ein bis zwei Prozent vom Wert des Grundbesitzes, im Schnitt sind dies ca. 2.149 US-Dollar im Jahr.
Deutliche Unterschiede bestehen aber auch hinsichtlich der Zahlungsmoral. In Deutschland ist es Grundstücksbesitzern überwiegend wichtig, ihre Steuern rechtzeitig zu bezahlen. In den USA hingegen sind es die Menschen gewohnt Zahlungen über Kreditkarten abzuwickeln und sie nutzen dabei oftmals auch den Kreditrahmen komplett aus. Fristen für Grundsteuerzahlungen werden daher teilweise nicht eingehalten. Dies kann dazu führen, dass wichtige öffentliche Einrichtungen der Countys in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
Ausbleibende Grundsteuerzahlungen können in den Vereinigten Staaten zu einem großen Problem werden, denn dies kann im schlimmsten Fall zur Schließung essentieller Einrichtungen wie Krankenhäuser und Feuerwehr führen und die Lebensqualität in der betroffenen Gemeinde dadurch stark einschränken. An dieser Stelle kommen die Investoren zum Einsatz, worauf wir später noch näher eingehen.

Was unterscheidet Tax Liens von anderen Investments?

Sie kennen jetzt einige Hintergrund-Informationen zur Anlageform Tax Liens. Beim Investment in amerikanische Steuerpfandzertifikate sind hohe Renditen möglich, aufgrund der staatlich garantierten Zinsen.
Doch ist diese Art der Investition ethisch gesehen überhaupt vertretbar?
JA! Als Tax Lien Investor können Sie sowohl dem Schuldner als auch dem County helfen und dabei gleichzeitig Profit machen. Man kann dies auch als win-win-win Situation bezeichnen.

Win-win-win
Der Investor streckt bei einem Tax Lien Investment den Betrag der Grundsteuerschulden eines Grundbesitzers vor. Mit dem Erwerb des Steuerpfandzertifikats ist der Investor berechtigt die darauf anfallenden Strafzinsen und eventuelle weitere Gebühren zu erhalten, sobald der Eigentümer seine Schulden begleicht. Je nach staatlich garantiertem Zinssatz und Bieterverfahren, kann sich dies für den Investor als ein sehr lukratives Investment entwickeln.

Das County profitiert ebenfalls vom Tax Lien Zertifikat Erwerb des Investors. Es erhält dadurch dringend benötigte Gelder aus den Grundsteuerzahlungen, welche für die Finanzierung wichtiger Einrichtungen essentiell sind.

Auch für den Schuldner, den Grundbesitzer, bietet diese Anlageform einen großen Vorteil. Indem ein Investor die Grundsteuerschulden „vorstreckt“, erhält der Eigentümer weitere Zeit, demnach eine zweite Chance, um seine Schulden doch noch zu begleichen und damit sein Grundstück zu behalten.

Wie läuft das Investment ab und wie verdiene ich damit Geld?

Vor einem Investment müssen gewisse Voraussetzungen gegeben sein, welche Dank der Digitalisierung mittlerweile auch bequem von Zuhause aus online geschaffen werden können. Zu den Voraussetzungen zählen beispielsweise die Gründung einer amerikanischen Firma und die Eröffnung eines amerikanischen Bankkontos.
Alle relevanten Schritte mit anschaulichen Videoanleitungen, für den Start mit Tax Liens, finden Sie im Tax Lien Investor Coachingpaket.

Wurden alle nötigen Bedingungen erfüllt, kann es an die Vorbereitungen gehen.

Auswahl Bundesstaat und County
Tax Liens werden nicht in jedem Bundesstaat angeboten. Zunächst muss deshalb geprüft werden, in welchen Staaten ein Investment in Tax Liens möglich ist. Sofern Sie aus dem US-Ausland investieren möchten, wie beispielsweise von Deutschland, der Schweiz oder Österreich, ohne dabei in die USA zu reisen, können Sie sich auf die Bundesstaaten konzentrieren, in welchen Online-Auktionen angeboten werden.
Ein Bundesstaat ist in mehrere Gemeinden, in die sogenannten Countys gegliedert. Im nächsten Schritt werden geeignete Countys ausgewählt, welche Online-Auktionen anbieten.

Tax Lien Angebote prüfen
Tax Lien Zertifikate können, wie wir bereits erfahren haben, in einigen Bundesstaaten auch über Online-Auktionen erworben werden. Die zur Verfügung stehenden Tax Liens sind für Investoren bereits vor Beginn einer solchen Auktion online einsehbar. Die Angebote können nach bestimmten Kriterien gefiltert werden und mit Hilfe einer ausführlichen Online-Recherche auf gewünschte Zertifikate eingegrenzt werden.

Gebote absetzen
Das häufigste Auktionsverfahren in Online-Auktion ist Bid Down The Interest Rate, was übersetzt in etwa bedeutet, dass man den Zinssatz nach unten bietet. Hier gewinnt der Investor, der bereit ist den niedrigsten Zinssatz für das geringste Gebot zu akzeptieren.
Beispiel: Ein Investor bietet auf ein Tax Lien Zertifikat in einem County des Bundesstaates Arizona. Der staatlich garantierte Zinssatz in Arizona liegt bei 16 %. In der Regel werden die Zinsen in Schritten von 1/4 Prozent gesenkt. Der Investor bietet 8 %. In unserem Beispiel ist er damit der Geringstbietender (bezogen auf den Zinssatz) und erhält den Zuschlag.

Zahlung des Investments
Bei Online-Auktionen müssen die jeweiligen Auktionsbedingungen beachtet werden. In der Regel muss auch eine Anzahlung geleistet werden. Sobald die Auktion eröffnet wurde, kann der Investor sein Gebot absetzen. Lief die Auktion zugunsten des Investors und er hat den Zuschlag erhalten, so erhält er eine Zahlungsaufforderung und muss den entsprechenden Betrag bezahlen.

Tilgungsfrist
Nach erfolgreichem Tax Lien Zertifikat Erwerb gilt es für den Investor abzuwarten. Der Schuldner erhält bei Tax Liens eine Tilgungsfrist, welche je nach Bundesstaat unterschiedlich lang ausfällt. Diese Frist kann zwischen 6 Monaten und 4 Jahren betragen. Innerhalb des festgelegten Zeitraums muss der Schuldner seine Steuerschulden plus Zinsen begleichen, sofern er sein Grundstück nicht verlieren möchte. Als Investor ist es wichtig diese Frist im Auge zu behalten.

Tax Lien wird ausbezahlt
Tax Liens werden mit einer Wahrscheinlichkeit von etwa 95 % ausbezahlt. Dies bedeutet, dass der Schuldner seine säumigen Steuerzahlungen + Zinsen meist innerhalb der Tilgungsfrist bezahlt. Der Investor erhält dann seine Investitionssumme zurück, zusammen mit den Zinsen für den entsprechenden Zeitraum.

Was können Sie bei einer gelungenen Investition mit Tax Liens verdienen?

Rechenbeispiel eines erfolgreichen Investments

In Florida sollte beachtet werden, dass es sich um einen Tax Lien & Deed Staat handelt. Nähere Informationen dazu sind in unserem Tax Lien Lernkurs enthalten.

Online Auktionen, in denen Tax Liens angeboten werden, finden nur zu bestimmten Zeiten im Jahr statt. Jeder Bundesstaat hat dies unterschiedlich festgelegt. Auktionen kann es monatlich geben, oder auch nur einmal im Jahr. In unserem Beispiel findet die Auktion im Mai 2022 statt.
Ein Investor erwirb das Tax Lien Zertifikat im Wert von 2.380 US$.
Der festgesetzte jährlichen Zinssatz in Florida beträgt 18%.
Wir gehen in diesem vereinfachten Beispiel davon aus, dass der Investor das Zertifikat zum vollen Zinssatz erhält und der Grundstückseigentümer seine Schulden nach einem Jahr begleichen wird.

Der Investor erhält nach 12 Monaten eine Auszahlung von 2.808,40 US-Dollar (seine Investitionssumme + Zinsen). Die Rendite liegt bei 428,40 US-Dollar.

Die Höhe der Rendite ist nicht nur vom Zinssatz abhängig, sondern auch vom Zeitraum, in welchem der Schuldner zahlt. Je nach Bundesstaat werden die Zinssätze z.B. monatlich heruntergerechnet oder halbjährlich abgerechnet. Des Weiteren haben die unterschiedlichen Bieterverfahren Einfluss auf die zu erwartenden Zinsen.
Generell erhält ein Investor mehr Rendite, je später ein Schuldner zahlt.

Schuldner zahlt nicht
Tax Liens werden mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit ausbezahlt. Trotzdem sollten Investoren mit einkalkulieren, dass der seltene Fall eintreten kann in welchem der Schuldner nicht zahlt. In solch einer Situation erhält der Investor zwar weder seine Investitionssumme zurück, noch erhält er Zinsen darauf, für ihn besteht aber die Möglichkeit über eine Zwangsenteignung Besitzer des Grundstücks zu werden. Sie möchten sicherlich kein Besitzer einer minderwertigen Immobilie werden. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig nur in gute, bzw. sehr gute Objekte zu investieren. Eine detaillierte Objektrecherche sollte einer Investition immer vorangehen.

Gehen wir in einem weiteren Beispiel davon aus, dass der Grundstückseigentümer seine Steuerschulden nicht begleicht. Der Investor leitet eine Zwangsenteignung ein. Nehmen wir die Ausgangsdaten der obigen Beispielrechnung. Der Wert der Immobilie liegt bei 202.350 US$, der Investor hatte 2.380 US$ an Ausgaben für das Tax Lien Zertifikat. Kann der Investor eine erfolgreiche Zwangsenteignung durchführen, wird er Besitzer der Immobilie. Abzüglich der Kosten für das Tax Lien Zertifikat, für einen Notar und weitere Gebühren kann dies einen Reingewinn von ca. 195.900 US$ bedeuten. Der Investor muss hierbei einiges mit einberechnen. Nach einer erfolgreichen Zwangsenteignung muss sich der Investor zu weiteren Punkten Gedanken machen: Soll die Immobilie weiterverkauft werden oder vermietet werden (für einen passiven Cashflow), stehen Renovierungsarbeiten an, oder soll die Immobilie unter dem Marktwert angeboten werden um schnell einen Käufer zu finden?
Wie wir erfahren haben, muss bei der Renditeberechnung berücksichtigt werden, dass weitere Kosten im Rahmen einer Tax Lien Investition auf den Tax Lien Investor zukommen. Sobald in Tax Liens investiert wird sollte auch ein Steuerberater konsultiert werden. Zusätzliche Kosten, wie etwa für die Gründung einer US-Firma müssen mit eingeplant werden.

Kann in Tax Liens nur über Auktionen investiert werden?

Es gibt noch eine weitere Option, „Over The Counter“. Dies bedeutet wörtlich übersetzt „über den Ladentisch“. Steuerpfandzertifikate müssen über diesen Prozess nicht in einer Auktion ersteigert werden, sondern können direkt beim County erworben werden. Dies hat den Vorteil, dass Investoren keine Bieterkonkurrenz zu fürchten haben. OTC kann auch Nachteile haben, da unter den angebotenen Tax Liens viele schlechte Objekte stecken, welche in Auktionen keinen Anklang fanden. Berücksichtigen sollte man dabei aber, dass es schlichtweg nicht genügend Investoren oder Investorenkapital für die zahlreichen Tax Lien Zertifikate gibt. Aus diesem Grund werden auch lukrative Tax Liens über OTC angeboten werden, welche über eine detaillierte Objekt-Recherche ermittelt werden können.

Wurde Ihre Aufmerksamkeit geweckt? Möchten Sie mehr über amerikanische Steuerpfandzertifikate erfahren? Dann freue ich mich auf Ihre Teilnahme an meinem Webinar zu Tax Liens.