Tilgungsfristen bei Tax Liens

Tax Liens

Gehen wir noch einmal auf Tax Liens im Allgemeinen ein.
Zahlt ein Grundstückseigentümer in den USA (z.B. Grundstück mit Einfamilienhaus) seine Grundsteuer nicht, so kann das zuständige County auf das Eigentum ein Steuerpfandrecht ausstellen, einen Tax Lien. Die Tax Lien Certificates (Steuerpfandzertifikate) können dann von Investoren in Auktionen erworben werden. Erwirbt ein Investor dieses Zertifikat, zahlt er die Grundsteuer des Schuldners, er streckt den Betrag also vor.
Ab diesem Zeitraum beginnt die „Redemption Period“, die Tilgungsfrist für den Grundstücks-Eigentümer. Diese Frist ist je nach Staat unterschiedlich lang. Beispiel: In Indiana beträgt die Tilgungsfrist nur 1 Jahr, in Arizona beläuft sich die Frist auf ganze 3 Jahre.

Was bedeutet das für den Schuldner, wie geht es nach der Tax Lien Versteigerung weiter, was hat er für Möglichkeiten?

Der Investor hat die Steuerschuld vorerst für den Grundstückseigentümer gezahlt. Im Prinzip könnte man das Vorstrecken des Betrags für die Grundsteuer mit einem Kredit vergleichen. Dem Schuldner wird dank dieses „Kredits“ die Steuerschuld zunächst bezahlt, er muss den Betrag aber innerhalb eines bestimmten Zeitraums, bis zur „Tilgungsfrist“, mit Zinsen zurückzahlen.
Der Grundstückseigentümer hat damit die Möglichkeit doch noch seine Schulden zu zahlen und sein Eigentum behalten zu können. Der Schuldner erhält mehr Zeit den ausstehenden Betrag zu begleichen.
In den USA ist die Grundsteuer im Vergleich zu Deutschland wesentlich höher. Im Durchschnitt muss ein gewöhnlicher Haushalt dort 2.200 US$ an Grundsteuern im Jahr zahlen. In Deutschland hingegen zahlen wir nur durchschnittlich 400 € im Jahr an Grundsteuern.

Wieso ist die Grundsteuer in den USA höher als bei uns in Deutschland?

In den Vereinigten Staaten werden sämtliche öffentliche Einrichtungen mit dem Erlös aus den Grundsteuern finanziert. Zu diesen Einrichtungen zählen Schulen, Feuerwehr, Krankenhäuser, Polizei und viele weitere. Nimmt man nun an, dass Grundstücksbesitzer ihre Grundsteuern nicht zahlen können, so bedeutet das für das County weniger Geld für die Finanzierung dieser wichtigen Einrichtungen. Den einzelnen Countys ist demnach sehr daran gelegen, dass die Steuerschuld früher oder später beglichen wird. Die Tax Liens verschaffen den Schuldnern mehr Zeit, wodurch es diesen zu 95 bis 99% möglich ist, ihre Steuerschuld doch noch zu begleichen.
Da die „Property Taxes“ in den USA sehr hoch sind, bedeutet dies für viele Bürger jedes Jahr eine große finanzielle Belastung. Es ist demnach nicht verwunderlich, dass viele Grundstücksbesitzer diese Summe nicht immer fristgerecht zahlen können. Als Investor unterstützen Sie die Grundstückseigentümer, denn Sie verschaffen ihnen mehr Zeit um die Schulden zu begleichen.

Wie geht es weiter nachdem ein Investor die Steuerschuld für einen Eigentümer vorgestreckt hat?

Ab dem Festlegen des Tax Liens auf das Grundstück durch das County beginnt der Zeitraum für die Tilgungsfrist.
In jedem Staat kann die Tilgungsfrist variieren. Im Distr. Columbia beträgt diese nur ein halbes Jahr, wohingegen die Frist in Wyoming auf ganze 4 Jahre festgelegt wurde. Der Eigentümer kann dann in dieser Zeitspanne die Steuerschuld begleichen. Je früher er zahlt, desto geringer die Zinsen (oder Strafe). Je später er zahlt, desto mehr Zinsen kommen auf die Steuerschuld oben drauf. Für den Grundstückseigentümer ist es demnach finanziell gesehen am besten, wenn er so früh wie möglich seine Steuerschuld begleicht. Für den Investor hingegen ist die Rendite am höchsten, wenn der Schuldner erst zum Fristende zahlt.
=> Je später Sie als Investor ausgezahlt werden, desto höher Ihr Verdienst am Tax Lien Investment, denn Sie erhalten mehr Zinsen auf Ihren investierten Betrag. Auf Ihren Gewinn gesehen werden Sie sich demnach wünschen, dass der Schuldner erst zum Fristende zahlt.
Machen wir hierzu einige Beispiele.

Beispiel 1:

Im Staat Arizona wird im Februar 2021 ein Tax Lien (für die Steuerschuld im Jahr 2020) im Wert von 1.800 US$ versteigert. Der Schuldner hat eine Tilgungsfrist von 3 Jahren. In Arizona betragen die jährlichen Zinsen 16%.

Im Februar 2021 erwerben Sie dieses Tax Lien Zertifikat. Sofern der Schuldner zum Ende der Tilgungsfrist zahlt, erhalten Sie Ihre Investitionssumme + Zinsen für 3 Jahre zurück.

Ihr Tax Lien Investment:

1.800 US$
Jährliche Zinsen: 16%
Ihre Auszahlung nach 3 Jahren, im Februar 2024: 1.800 US$ + 3×16% Zinsen = 2.664 US$
Positive Verzinsung: 864 US$

Beispiel 2:

Im Staat Iowa wird im Juni 2021 ein Tax Lien (für die Steuerschuld im Jahr 2020) im Wert von 2.000 US$ versteigert. In Iowa beträgt die Tilgungsfrist 1 Jahr und 9 Monate. Die Zinsen liegen bei 24% jährlich.
Im Juni 2021 erwerben Sie dieses Tax Lien Zertifikat. Der Schuldner zahlt fristgerecht.

Ihr Tax Lien Investment:

2.000 US$
Jährliche Zinsen: 24%
Ihre Auszahlung nach 21 Monaten: 2.000 US$ + 42% Zinsen = 2.840 US$
Positive Verzinsung: 840 US$

Beispiel 3:

In Illinois wird im März 2021 ein Tax Lien (für die Steuerschuld im Jahr 2020) im Wert von 2.200 US$ versteigert. Online Auktionen finden hier übrigens monatlich statt. Die Tilgungsfrist beträgt 2 bis 3 Jahre. Die Strafzinsen betragen satte 36% im Jahr, 18% pro Halbjahr.
Im März 2021 erwerben Sie das Tax Lien Zertifikat. Der Schuldner zahlt nach 2 ½ Jahren.

Ihr Tax Lien Investment:

2.200 US$
Jährliche Zinsen: 36% (18% pro Halbjahr)
Ihre Auszahlung im September 2023: 2.200 US$ + 2×36% + 18% = 4.180 US$
Positive Verzinsung: 1.980 US$

Möchten Sie noch weitere detaillierte Beispiele für die Berechnung von Tax Lien Renditen? Gerne können Sie sich unseren Artikel „Tax Lien Renditeberechnung“ ansehen.

Was aber, wenn der Schuldner den Betrag trotz Tilgungsfrist nicht bezahlt?

Sollte der Grundstückseigentümer die Steuerschuld nicht begleichen, so ist für Sie wichtig, dass Sie das Ende der Tilgungsfrist in einem Kalender festhalten. Sie haben dann die Möglichkeit den Foreclosure zu beantragen. Der Schuldner erhält daraufhin noch eine weitere, letzte Frist seine Steuerschuld doch noch zu begleichen.
Welche Folgen drohen dem Schuldner, wenn er auch innerhalb dieser letzten Frist nicht bezahlt?
Dem Grundstückseigentümer droht dann die Zwangsenteignung, also der Verlust seines Grundstücks mit Immobilie.

Und was bedeutet es für Sie, wenn der Eigentümer auch innerhalb der letzten Frist seine Schulden nicht begleicht? Verlieren Sie dann Ihre eingezahlte Summe?
Ganz im Gegenteil, mit einer Zwangsenteignung haben Sie die Möglichkeit Besitzer des Objektes zu werden. Sie könnten dann mit einer geringen Investition Besitzer eines Grundstücks (beispielsweise mit einem schönen Garten und einer hochwertigen Immobilie) zum Bruchteil des eigentlichen Objekt-Wertes werden!

Was Sie als Investor bei den Tilgungsfristen beachten müssen, wie ein Foreclosure genau von statten geht und was das für Ihr Investment bedeutet, erfahren Sie in unserem Tax Lien Investor Coachingpaket. Wenn Sie mehr zum profitablen Tax Lien Investment wissen möchten, freue ich mich Sie im Webinar begrüßen zu können.