Was kosten Tax Lien?

Amerikanische Tax Lien

Wer in Tax Lien investieren will, beschäftigt sich mit der Frage der Tax Lien Kosten als einer der ersten Fragen. Was Tax Lien kosten hängt vom Bundesstaat und der Höhe des erworbenen Zertifikates ab. Wie dies abläuft und konkrete Beispiele zeigen wir in diesem Artikel.

Bei säumigen Grundsteuerzahlungen in den USA kann das zuständige County einen Tax Lien, ein Steuerpfandrecht, auf das entsprechende Grundstück ausstellen. Tax Lien Zertifikate werden dann in Live- und Online-Auktionen an Investoren versteigert. Investoren können mit dieser Anlageform, bei einem erfolgreichen Verlauf, hohe Renditen erhalten und den Schuldnern wird eine Frist zur Tilgung gewährt, also eine Chance ihre säumigen Grundsteuer-Zahlungen zu begleichen.

Um herauszufinden, was ein Tax Lien kostet, sehen wir uns zunächst die Grundsteuerkosten in den Vereinigten Staaten an. Im Durchschnitt liegt die jährliche Grundsteuer-Zahlung für einen Grundstückseigentümer bei etwa 2.200 US-Dollar.

Tax Lien Zertifikate, Preise in Auktionen

Bevor in diese Anlageform investiert wird, stellt sich eine Frage:

Was kostet ein Tax Lien?

Diese Frage kann nicht allgemein beantwortet werden, denn Sie finden Tax Liens zu extrem unterschiedlichen Preisen. In Tax Lien Auktionen gibt es Zertifikate ab 25 US-Dollar pro Stück. Im Durchschnitt kosten Steuerpfandzertifikate etwa 2.000 bis 3.000 US-Dollar. Tax Liens können aber auch in den 5-stelligen Bereich oder sogar noch darüber hinaus gehen.

Die großen Preis-Unterschiede unterliegen mehreren Faktoren, auf die wir jetzt genauer eingehen.
Sie haben sicherlich auch schon in Deutschland, in Österreich, in der Schweiz oder in weiteren Ländern festgestellt, dass sich Grundstücks- und Immobilien-Preise je nach Wohngegend und Lage stark unterscheiden. Es gibt beliebte Städte in welchen ein gewöhnliches Einfamilienhaus mit kleinem Grundstück mal schnell 2 Millionen Euro kosten kann, und nur 50 km weiter befindet sich ein Zweifamilienhaus mit weitaus größerem Grundstück für lediglich ein Viertel dieses Preises.

In den USA richten sich die Tax Lien Preise am Marktwert des zugrunde liegenden Objektes. Je nach Bundesstaat, Grundstückslage, Objekt-Art und Prozentsatz zur Berechnung der Grundsteuer, können die Tax Lien Preise daher sehr unterschiedlich ausfallen.
Für einen Investor kommt es aber nicht nur auf den Preis des Tax Lien Zertifikates an, sondern auch auf weitere Punkte wie den staatlich garantierten Zinssatz im Bundesstaat und das Auktionsverfahren.

Beispiele für unterschiedliche Auktionsverfahren
Beim Auktionsverfahren Premium Bidding wird der Preis nach oben geboten. Es gewinnt der Bieter, der bereit ist den höchsten Aufpreis zu zahlen (welcher oft nicht verzinst wird).
Das häufigste Auktionsverfahren ist jedoch das Proxy Bidding, auch Bid Down The Interest Rate genannt. Der Investor, der bereit ist den niedrigsten Zinssatz für das geringste Gebot zu akzeptieren, erhält den Zuschlag. In der Regel werden die Zinsen in Schritten von 1/4 Prozent gesenkt. Da sich hierbei der Zinssatz verringern kann, wirkt sich dieses Auktionsverfahren auf die Rendite aus.

Des Weiteren bestimmt die Art des Grundstücks und die eventuell sich darauf befindende Immobilie den Wert eines Tax Lien. Hinter Tax Liens können diverse Objekte stehen, worauf wir anhand einiger Beispiele jetzt genauer eingehen.

4 Beispiele für unterschiedliche Tax Lien Preise

Beispiel 1

Bei diesem Objekt handelt es sich um ein kommerziell genutztes Grundstück im Bundesstaat Colorado, Mesa County.
Auf das Grundstück wurde ein Tax Lien für das Jahr 2021 in Höhe von ca. 5.168 US-Dollar ausgestellt.
Auf diesem Industriegelände befindet sich eine Autowasch-Anlage. Das Grundstück hat eine Fläche von etwa 1 Acre, was gut 4.000 m² entspricht.

Übersicht

Beispiel 2

In Florida im Polk County lastet ein Tax Lien aus dem Jahr 2015 auf einem unbebauten und unbewohnten Grundstück, was auf Englisch „vacant“ genannt wird.
Der Tax Lien Wert beträgt etwa 1.215 US-Dollar. Der Wert des Grundstücks liegt bei gut 11.240 US-Dollar.

Übersicht

Beispiel 3

Auf diesem Einfamilienhaus mit Garten im Bundesstaat New Jersey, im Monmouth County, lastet ein
Tax Lien vom letzten Jahr in Höhe von 2.943 US-Dollar.
Das Objekt ist in einem sehr guten Zustand und befindet sich in einer attraktiven Wohngegend. Der Marktwert beträgt nach Einschätzung von Zillow (Hausverkaufsportal) 558.100 US-Dollar.

Übersicht

Wissenswertes: Bei schönen Einfamilienhäusern in einer attraktiven Lage ist die Wahrscheinlichkeit am höchsten, dass der Grundstückseigentümer seine Steuerschulden begleicht und der Investor somit seine Investitionssumme mit Zinsen zurückerhält.

Beispiel 4

Bei unserem letzten Beispiel liegt der Tax Lien Preis für das Jahr 2021 bei knapp 4.179 US-Dollar.
Das Objekt, welches hinter dem Tax Lien steht, ist ein kleines Einfamilienhaus mit Garten im Bundesstaat New Jersey, im Ocean County.
Nach Einschätzung von Zillow (Hausverkaufsportal) hat das Objekt einen Marktwert in Höhe von 292.200 US-Dollar.

Übersicht

Fazit: Tax Liens werden für sehr unterschiedliche Grundstücke ausgestellt, von schönen Einfamilienhäusern über unbebaute Grundstücke bis hin zu Industriegeländen. Die Preise variieren in unseren Beispielen zwischen 1.215 und 5.168 US-Dollar.
Als Investor können Sie bei Auktionen vielfältige Steuerpfandzertifikate zu den verschiedensten Preisen ersteigern. Es sollte dabei stets ausführlich überprüft werden, ob eine Investition auch lohnenswert ist.

Was für Tax Lien Grundstücke gibt es, welche Tax Liens kann man kaufen?

Die beliebtesten Grundstücke bei Tax Lien Investoren sind sicherlich die Einfamilienhäuser, denn hier ist zum einen die Wahrscheinlichkeit am höchsten, dass die Eigentümer ihre Schulden begleichen, zum anderen könnten solche Objekte im Fall eines Foreclosure einen sehr guten Profit erbringen. Voraussetzung für erfolgreiche Investitionen ist, dass es sich beim Objekt um ein attraktives Grundstück und eine Immobilie handelt, die in einem guten Zustand ist und sich gewinnbringend verkaufen oder vermieten lassen würde.

Tax Lien Grundstücke können sehr mannigfaltig sein. In Auktionen werden Tax Liens nicht nur für Familienhäuser versteigert, sondern auch für Eigentumswohnungen, Hotels, Bürogebäude, Industriegelände, unbebautes Land, alte Tankstellen und viele mehr.

Auf unbebauten Grundstücken, welche „vacant land“ genannt werden, lasten meist Tax Lien, deren Preise sich im niedrigeren Bereich bewegen. Eine Investition in solche Zertifikate kann riskant sein. Gründe hierfür bestehen darin, dass ein unbebautes Stück Land eventuell nicht an Straßen angebunden ist oder nicht bebaut werden darf. Das Grundstück könnte wertlos sein. Damit sinkt die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Investition. Es besteht die Gefahr, dass der Grundstücksbesitzer kein Interesse an einer Begleichung seiner Steuerschulden hat. Eine ausführliche Objekt-Recherche sollte einem Tax Lien Erwerb deshalb stets vorangehen.

Tax Liens können übrigens auch bei unbezahlten Rechnungen, wie etwa für den Wasserverbrauch auf Grundstücke verhängt werden. In solch einem Fall würden die Wasserkosten entweder als separater Lien verhängt werden, unter Umständen mit gleicher Priorität wie gewöhnliche Tax Liens, oder die Wasserkosten kämen zum jährlichen Grundsteuerbetrag hinzu.

Wie wir erfahren haben, gibt es nicht nur die gängigen Tax Liens wegen Grundsteuerschulden. Auch andere unbezahlte Rechnungen im Zusammenhang mit dem Eigentum können als Tax Liens ausgeschrieben werden und könnten für den Schuldner bei Nicht-Bezahlung eine Zwangsenteignung zur Folge haben. Als Investor sollte beachtet werden, dass auf Tax Liens noch zusätzliche Schulden lasten können. Für Investoren ist es generell ratsam Tax Liens vor einer Investition im Detail zu prüfen und minderwertige Objekte und „Altlasten“ zu vermeiden.

Beim Tax Lien Investing sollten wir uns nicht nur an den Preisen der Steuerpfandzertifikate orientieren, wir sollten uns auch mit der Frage beschäftigen ab wann ein Tax Lien Investment lohnenswert ist.

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