Wie mit Tax Liens starten?

Was ist ein Tax Lien?

Bei einem Tax Lien handelt es sich um ein Steuerpfandrecht, welches von der zuständigen Gemeindeverwaltung (vom County) auf ein Grundstück ausgestellt werden kann, wenn der Objekteigentümer die fällige Grundsteuer nicht bezahlt. Der Schuldner kann den Betrag der Grundsteuern mit Verzugszinsen innerhalb einer Tilgungsfrist begleichen, andernfalls droht ihm die Zwangsenteignung. Investoren können diese Steuerpfandrechte (Tax Lien Zertifikate) in Auktionen erwerben.

Warum sind Tax Liens sehr beliebt und trotzdem kaum bekannt?

Viele Investoren haben noch nie etwas von Tax Liens gehört, obwohl dieses Investment seit mehr als 200 Jahren existiert. Die Gründe dafür liegen vor allem darin, dass Banken und Finanzberater keine Provisionen für die Weiterempfehlung von Tax Lien Investments nehmen dürfen. Sie haben also keinen finanziellen Nutzen davon, ihren Kunden diese lukrative Anlage zu nennen. Außerdem gibt es Tax Liens nur in den USA, und dort auch nicht in jedem Bundesstaat.

Die Beliebtheit dieser Anlageform ergibt sich vor allem aus der zu erwartenden Rendite. Bei Tax Liens gibt es staatlich garantierten Zinsen in Höhe von bis zu 36 %. Im Durchschnitt liegen die Zinsen bei etwa 10 bis 15 %. Bei erfolgreichen Investitionen kann diese Anlageform hohe Profite erbringen. Außerdem dient das Objekt, welches hinter dem Steuerpfandzertifikat steht, als Sicherheit. Kann der Grundstückseigentümer seine Schulden nicht begleichen, besteht für den Investor die Möglichkeit eine Zwangsenteignung einzuleiten und damit rechtmäßiger Besitzer einer Immobilie zu werden.

7 Schritte für den Start ins Tax Lien Investing

Wir zeigen Ihnen mit welchen 7 Schritten Sie in dieses rentable Investment starten können.

1. Ausbildung

Der erste Schritt, der notwendig ist um in diese Anlageform einzusteigen, ist das Grundwissen zu Tax Liens. Investoren sollten Kenntnis über Tax Lien Staaten, die staatlich garantierte Zinshöhe und das jeweilige Auktionsverfahren haben. Wer im US-Ausland wohnhaft ist, ist auf die Online-Auktionen angewiesen. Es sollte in Erfahrung gebracht werden welche US-Bundesstaaten onlinebasierte Auktionen anbieten, wie diese gefunden werden und welche Teilnahmebedingungen vorliegen. Für den Start ins Tax Lien Investment gibt es auch einige Voraussetzungen, welche erfüllt werden müssen und Formulare die eingereicht werden müssen. Das benötigte Wissen zu Tax Liens sollte im Voraus in einer guten Ausbildung erworben werden.

2. Voraussetzungen für Tax Lien Investments erfüllen

Tax Lien Zertifikate werden in Auktionen versteigert. Die Teilnahme ist dabei an verschiedene Bedingungen geknüpft.

3 wichtige Voraussetzungen für dieses Investments:

• Die Gründung einer US-Firma
• Die Beantragung der EIN
• Die Eröffnung eines US-Bankkontos

Wer in Tax Liens investieren möchte, benötigt eine US-Firma. Die Firmengründung kann über eine spezielle Agency (Registered Agent) vorgenommen werden. Leistungen einer Agency sind beispielsweise das Anlegen einer Postadresse in den USA und der Postversand per Mail.

Für die Anmeldung an Auktionen wird eine Steueridentifikationsnummer benötigt, die Employer Identification Number (EIN), welche zunächst beantragt werden muss.

Eine weitere Voraussetzung ist der Besitz eines US-Bankkontos. Mit dem Bankkonto müssen onlinebasierte Zahlungen möglich sein um Geldtransfer aus dem US-Ausland verwalten zu können und erforderliche Zahlungen in den Auktionen tätigen zu können.

Ein weiterer wichtiger Punkt der berücksichtigt werden sollte ist ein gewisses Startkapital. Lohnenswert und somit empfehlenswert ist diese Anlage erst ab mindestens 10.000 € Investitions-Startkapital, wenn man nicht nur den Break-even-Point erreichen möchte, sondern auch in den Gewinn-Bereich gelangen möchte.

3. Immobilien-Art festlegen

Bei Tax Liens erwerben Investoren Tax Lien Zertifikate in Auktionen. Diese Steuerpfand-Zertifikate werden auf Grundstücke ausgestellt, dessen Besitzer ihre Grundsteuerschulden nicht beglichen haben. Bei solchen Grundstücken kann es sich um die verschiedensten Objekte handeln. Hinter den Zertifikaten können Grundstücke wie unbebautes Land, Industriegelände und Tankstellen stehen, oder Immobilien wie Einfamilienhäuser mit Garten, Eigentumswohnungen, u.v.m.

Als Investor sollten Sie sich überlegen, in welche Objekte eine Investition sinnvoll wäre. Eine der wichtigsten Fragen dabei ist, welche Objektbesitzer wohl am ehesten ihre Grundsteuerschulden innerhalb der Tilgungsfrist bezahlen werden. Erfahrungsgemäß ist die Wahrscheinlichkeit der Schuldenbegleichung bei Einfamilienhäusern am höchsten.

Tax Liens werden mit einer Wahrscheinlichkeit von bis zu 99 % ausbezahlt. Es kommt daher nur selten vor, dass Investoren durch eine Zwangsenteignung Besitzer des Objekts werden. Da diese Möglichkeit aber besteht, sollte auch berücksichtigt werden welche Immobilien sich gut weiterverkaufen lassen, oder welche ein passives Einkommen erbringen könnten.

4. Tax Liens auswählen

Informieren Sie sich zunächst über anstehende Tax Lien Auktionen in Ihren gewünschten Countys.
Tax Liens, die zur Versteigerung ausgeschrieben werden, finden Sie in Tax Sale Listen. Tax Sale Listen können Sie auf unterschiedlichen Wegen erhalten. Sie können diese teilweise beim County anfordern oder auf deren Websites finden. Zu den Internetseiten der Countys können Sie z.B. über Naco.org (https://ce.naco.org/) gelangen. In den Tax Sale Listen finden Sie verschiedene Informationen zu den Tax Liens, wie Adresse und Preis. Wählen Sie Tax Liens aus, welche für Ihre Preisvorstellung in Frage kommen. Mit der angegebenen Adresse können Sie dann im Internet gezielt nach dem Objekt suchen, um eine ausführliche Objekt-Recherche durchzuführen, s. Schritt 5.

5. Tax Liens prüfen, Objekt-Recherche

Führen Sie eine ausführliche Objekt-Recherche der Tax Lien Zertifikate durch.
Entscheiden Sie sich bei den Tax Liens nur für gute Objekte, die Sie selbst gerne besitzen wollten und welche sich auch problemlos weiterverkaufen ließen.

Sollten Grundstückseigentümer ihre säumigen Steuern nicht bezahlen, dient dem Investor das Objekt als Sicherheit. Bei Nicht-Bezahlung gibt es die Möglichkeit eine Zwangsenteignung zu beantragen, wodurch Sie Besitzer des Objekts werden könnten. Die Wahrscheinlichkeit hierfür ist zwar gering, sollte der Fall aber eintreten, so sollte es sich beim Tax Lien um ein tolles Objekt handeln, welches entweder weiterverkauft oder vermietet werden könnte. Sie möchten sicherlich nicht auf einem Grundstück sitzen bleiben, das vielleicht nicht bebaut werden darf, oder ökologische Probleme birgt, oder auf welchem sich ein abrissfälliges Haus befindet. Bei renovierungsbedürftigen Immobilien sollten Reparaturkosten mit eingerechnet werden und darauf basierend entschieden werden, ob eine Investition profitabel sein würde. Des Weiteren sollte auch recherchiert werden, ob auf dem Objekt noch ältere Steuerschulden lasten. Dies sollte ausgeschlossen werden können.

Mit einer sorgfältigen Prüfung können Sie sich auf gute Tax Liens fokussieren und damit das Risiko einer Fehlinvestition auf ein Minimum reduzieren.

6. Bieten in Auktionen

Tax Lien Zertifikate können in Live- und Online-Auktionen ersteigert werden.
Für die Teilnahme an solch einer Auktion müssen einige Bedingungen beachtet werden. Die Bieterregeln müssen in Erfahrung gebracht werden. Die dortigen akzeptierten Zahlungsbedingungen sollten geprüft werden und Auktionstermine beachtet und eingehalten werden.

Generell sollten Investoren bei Auktionen vermeiden, sich auf ein Bietergefecht einzulassen. Emotionales Bieten kann sonst zur Reduktion einer möglichen Rendite führen. Als Tax Lien Investor sollten Sie ein Minimal- oder Maximalgebot festlegen und in der Auktion nicht darunter oder darüber hinaus gehen.

Tax Liens können bereits ab nur 25 US$ pro Stück erworben werden. Der Preis für einzelne Zertifikate kann aber auch in den 5-stelligen Bereich oder sogar noch höher gehen. Im Durchschnitt liegen Tax Liens bei 2.000 bis 3.000 US$.

7. Erwerb eines Tax Lien Zertifikats

Falls Sie das gewinnende Gebot abgegeben haben und damit den Zuschlag erhalten, müssen Sie den vollen Betrag des Tax Lien Zertifikats bezahlen (die säumigen Grundsteuerschulden). In Tax Lien Auktionen wird diesbezüglich eine Frist festgesetzt, innerhalb der Sie den Betrag begleichen müssen. Der Steuerschuldner erhält eine Tilgungsfrist innerhalb welcher er den Betrag der Grundsteuer mit zusätzlichen Zinsen und eventuellen Gebühren oder Strafen zahlen muss, wenn er sein Eigentum behalten möchte. Andernfalls droht ihm die Zwangsenteignung. Als Inhaber des Tax Lien Zertifikats steht Ihnen dann Ihre Investitionssumme + Zinsen (und eventuellen weiteren Gebühren) zu, sobald der Schuldner zahlt.

Sobald Sie in Tax Liens investieren, sollten Sie den fachlichen Rat eines Steuerberaters in Betracht ziehen.

Was bei Tax Liens nicht vergessen werden darf, ist die Verwaltung der Investitionen. Sie sollten sich alle wichtigen Daten notieren um Ihre Investitionen im Blick zu behalten und keine Fristen zu verpassen. Wichtige Daten sind beispielsweise Auktions-Termine und Tilgungsfristen.

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