Gibt es Tax Liens in Deutschland?

Tax Lien

Die über 200 Jahre alte amerikanische Anlageform Tax Lien hat sich bis heute bewährt. Tax Liens wurden zu einem bestimmten Zweck eingeführt. Die Landkreise, Countys genannt, sind auf die Zahlungen der Grundsteuern angewiesen. Countys in den USA finanzieren öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Krankenhäuser, Feuerwehr und Polizei mit den Geldern aus den Grundsteuern. Können Grundstückseigentümer ihre Grundsteuern nicht bezahlen, so fehlt es an den Einnahmen für diese wichtigen Einrichtungen.
Bei Grundsteuerschulden verhängen Countys Steuerpfandrechte auf die Grundstücke. Investoren können Tax Lien Zertifikate in Auktionen erwerben, sie strecken damit die Steuerschulden des Grundstückseigentümers vor. Den Countys werden dadurch die benötigten Gelder zur Verfügung gestellt.
Tax Lien in Deutschland gibt es in dieser Form zwar nicht, da bei säumigen Grundsteuerzahlungen keine Steuerpfandzertifikate versteigert werden, wir können von Deutschland aus aber dennoch in amerikanische Tax Liens investieren. Wir gehen später noch genauer darauf ein, wie eine Investition aus dem US-Ausland möglich ist.

Wieso sind Tax Liens bei Investoren so beliebt?

Für Investoren sind Tax Lien Investments wegen den hohen staatlich garantierten Zinsen, welche zwischen 5 und 36 % liegen, sehr interessant und profit-versprechend. Vermutlich ist diese Anlageform daher bis heute ein lukratives Geschäft, bei welchem sich Anleger eine große Rendite erhoffen können.
Wie alle Investments bergen zwar auch Tax Liens Risiken, aber das Grundstück bietet eine gewisse Sicherheit, falls das Tax Lien Zertifikat nicht ausbezahlt wird. Zahlt der Schuldner nicht, so hat der Investor die Möglichkeit eine Zwangsenteignung einzuleiten und damit Besitzer des Objekts zu werden. Da Tax Liens mit bis zu 99 %-iger Wahrscheinlichkeit ausbezahlt werden, tritt der Fall der Zwangsenteignung nur selten ein. Investoren können dann aber einen großen Gewinn machen, denn sie können Besitzer einer Immobilie werden, obwohl sie nur einen Bruchteil des Objekt-Wertes investiert haben. Die Immobilie könnte weiterverkauft werden oder durch Vermietung einen passiven Cashflow bieten.

Wie werden eigentlich Gemeinden in Deutschland finanziert?

Bevor wir die Kommunen betrachten, sollten wir noch allgemein auf den deutschen Staat eingehen.
In Deutschland erhält der Staat über 3 Wege Einnahmen:

• Steuern
• Gebühren
• Beiträge

Die Steuern fließen in verschiedene Projekte, wie Straßenbau, Polizei, Schulen, u.v.m. Diese werden als öffentliche Güter bezeichnet. Die Steuern setzen sich aus vielen unterschiedlichen Steuern zusammen.
Direkt an Städte und Gemeinden gehen Gemeindesteuern, welche vor allem aus der Gewerbe- und Grundsteuer hervorgehen.
Gebühren entstehen für die Trinkwasserversorgung und weitere Leistungen, wie die Ausstellung von Dokumenten, z.B. von Reisepass oder Personalausweis.
Die dritte Einnahmequelle für den Staat sind die Beiträge. Beiträge leisten wir als Bürger beispielsweise für die gesetzliche Krankenversicherung und die Rentenversicherung.
Zusätzliche Einnahmen kann der Staat auch durch Bußgelder erhalten.

Wie wir erfahren haben, finanzieren sich Gemeinden/Kommunen hauptsächlich aus Gewerbe- und Grundsteuern. Weitere Einnahmen erhalten Gemeinden durch Hundesteuer, verschiedene Beiträge und Gebühren für Dienstleistungen.
Gemeinden verwenden ihre Gelder für freiwillige und für verpflichtende Aufgaben. Freiwillig sind als Beispiel Sporteinrichtungen, Schwimmbäder und Kulturhäuser. Verpflichtende Aufgaben sind Bildungseinrichtungen (wie Schulen und Kindergärten), die Bezahlung für Personal, wie Mitarbeiter im Rathaus, Abwasserbeseitigung, öffentlicher Nahverkehr, Straßenbau, verschiedene Reparaturen und viele mehr. Kommunen müssen diese Aufgaben teilweise nach Vorschrift erledigen. Viele Aufgaben können sie aber auch nach eigener Vorstellung gestalten. Gemeinden dürfen die Verwendung der Gelder dabei selbst regeln, dies ist sogar im Grundgesetz festgelegt.

Was bedeutet für deutsche Gemeinden zu wenig Geld in den Kassen?

Sie sparen dann in erster Linie an den freiwilligen Einrichtungen wie Sport und Kultur. Aber auch für wichtige Einrichtungen wie Krankenhaus, Feuerwehr und Schulen könnte dies Einsparungen bedeuten. Folge kann eine Minderung der Lebensqualität in der Gemeinde sein, was somit die Attraktivität der Gegend stark verringert. Ähnlich wie in den USA leidet also die Lebensqualität in einer Gemeinde, wenn Gelder fehlen. Doch haben ausbleibende Grundsteuerzahlungen in Deutschland dabei einen ebenso großen Einfluss auf die Finanzierung essentieller Einrichtungen? Um diese Frage zu beantworten, müssen wir klären was geschieht, wenn Grundsteuern in Deutschland nicht bezahlt werden und wie hoch die jährlichen Grundsteuerzahlungen sind.
Die Grundsteuer kann in Deutschland vierteljährlich oder einmal im Jahr bezahlt werden.

Was passiert, wenn Grundstückseigentümer in Deutschland ihre Grundsteuern nicht bezahlen?

Bezahlen Grundstückseigentümer in Deutschland ihre Grundsteuer nicht, so erhalten sie eine Mahnung, welche ihnen zwei weitere Wochen Zeit gibt den Betrag mit einer Mahngebühr doch noch zu begleichen. Wird der fällige Betrag in dieser Frist immer noch nicht beglichen, erhält der Schuldner Besuch eines Vollstreckungsbeamten. Kann keine Regelung der Zahlung vereinbart werden, so droht dem säumigen Grundsteuerzahler die Zwangsvollstreckung. Eine andere Möglichkeit wäre der Verkauf des Objekts.
Bei der Grundsteuerzahlung gibt es auch die Möglichkeit einen Antrag bei der Gemeinde zu stellen, um einen Aufschub der Tilgung zu erhalten. Bei einer späteren Zahlung wird ein monatlicher Säumniszuschlag von 1 % fällig. Ein späterer Zahlungstermin kann aber nur bewilligt werden, wenn der Schuldner einen guten Grund hat, weshalb er bisher noch nicht zahlen konnte.

Grundsteuer-Berechnung in Deutschland und in den USA

2 Beispiele
Eine Familie in Deutschland und eine Familie in den USA kaufen sich je ein Einfamilienhaus mit Garten. Beide Familien finden eine Immobilie im Wert von etwa 375.000 € (zum bestimmten Zeitpunkt entspricht dies etwa 444.784 US$).

Beispiel 1: Grundsteuer in Deutschland
In Deutschland ist die Höhe der Grundsteuer von 3 Faktoren abhängig.

Berechnung: Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz.
Für die Bestimmung des Einheitswerts werden in Westdeutschland Daten von 1964 herangezogen, in Ostdeutschland von 1935. Dies soll sich übrigens ab 2025 ändern, dann sollen neue Grundsteuerwerte festgesetzt werden.
Die Grundsteuermesszahlen hängen vom Bundesland und von der Immobilien-Art ab. Der Hebesatz ist abhängig von der Gemeinde und liegt meist zwischen 400 und 800 %.
Wir gehen im Beispiel von einem Einheitswert von 30.000 € aus, und einer Grundsteuermesszahl von 2,6 ‰. Der Hebesatz beträgt in dieser Gemeinde 740 %.
Berechnung: 30.000 € x 2,6 ‰ x 740 % = 577,20 €
(1 Promille = 0,1 %)
Detaillierter Rechenweg: (30.000 x (0,26:100) x (740:100) = 577,20 €

Die jährliche Grundsteuer für unsere Familie in Deutschland beträgt 577,20 €.

Zusammenfassung

Beispiel 2: Grundsteuer in den USA
In den USA beträgt die jährliche Grundsteuer in der Regel ca. 1 bis 2 % vom Objekt-Wert. Im Beispiel legen wir einen Wert von 1,17 % fest.

Berechnung: 444.784 US$ x 1,17 % = 5.204 US$
Detaillierter Rechenweg: 444.784 x (1,17:100) = 5.204

Für das Einfamilienhaus in unserem Beispiel, im Wert von 444.784 US$, ergibt dies eine jährliche Grundsteuer von knapp 5.204 US$, dies entspricht etwa 4.236 Euro.

Zusammenfassung

Grundsteuer: Gemeinsamkeiten und Unterschiede USA – Deutschland

Gemeinsamkeiten
Gelder aus den Grundsteuer Zahlungen sind sowohl in den USA, also auch in Deutschland extrem wichtig für die Countys und Gemeinden. In beiden Ländern finanzieren die Gemeinden essentielle öffentliche Einrichtungen mit den Einnahmen aus den Grundsteuern.
Bei Grundsteuerschulden kann Immobilienbesitzern eine Zwangsenteignung drohen.

Unterschiede
Es liegen vor allem zwei Hauptunterschiede vor:

1. Die Differenz der Grundsteuer-Höhe ist in den Ländern beachtlich. Für ein Einfamilienhaus zahlt ein Grundstückseigentümer in Deutschland durchschnittlich nur etwa 400 € im Jahr, wohingegen in den USA mit einem durchschnittlichen, jährlichen Grundsteuerbetrag von ca. 2.400 US$ gerechnet werden muss.

2. Im Gegensatz zu den amerikanischen Tax Liens können Grundsteuerschulden in Deutschland nicht von Investoren vorgestreckt werden.
In den USA werden bei Grundsteuerschulden Steuerpfandrechte auf Grundstücke verhängt, welche dann von Investoren in Auktionen erworben werden können. Der Schuldner kann seine säumige Grundsteuer mit Verzugszinsen innerhalb einer Frist bezahlen und erhält damit eine Chance sein Eigentum zu behalten.
In Deutschland ist es nicht möglich, dass Investoren die Steuerschuld für einen Grundsteuerschuldner mittels der Versteigerung von Steuerpfandrechten vorstrecken. Grundsteuerschuldner haben nur die Möglichkeit sich an die zuständige örtliche Behörde zu wenden und dort einen Antrag auf Zahlungsaufschub zu stellen oder eine Zahlungsregelung mit einem Vollstreckungsbeamten zu treffen.

Ein weiterer Unterschied liegt in der Tilgungsfrist. In den USA ist die Tilgungsfrist fest geregelt, je nach Bundessaat beträgt diese 6 Monate bis 4 Jahre. In Deutschland kann nur mit einem entsprechenden Antrag bei der Gemeinde und dann auch nur mit einer sehr guten Begründung ein Zahlungsaufschub genehmigt werden.

Kann man von Deutschland aus in Tax Liens investieren?

Obwohl es in Deutschland keine Tax Liens gibt, können Interessenten trotzdem auch von Deutschland aus in diese rentable amerikanische Anlageform investieren. Man muss dazu nicht einmal in die USA reisen, dank Online-Auktionen.
Als ausländischer Tax Lien Investor muss man sich im Vorfeld gut über die Regeln informieren und die Voraussetzungen für dieses Investment erfüllen. Um dies zu gewährleisten ist eine gute Grundausbildung und damit das Aneignen des Basis-Wissens unumgänglich.

Ist die Investition auch ethisch gesehen in Ordnung?

Diese Frage kann man mit einem klaren Ja beantworten. Mit Tax Lien Investments erhoffen sich Anleger natürlich in erster Linie tolle Gewinne. Investoren helfen damit aber auch den Menschen in den Countys, tragen zum Erhalt einer guten Lebensqualität in der Gemeinde bei, denn die Einnahmen aus den Grundsteuer-Zahlungen werden für wichtige öffentliche Einrichtungen benötigt. Auch Grundsteuerschuldner haben einen positiven Nutzen aus den Tax Lien Versteigerungen, denn sie erhalten eine Chance ihre Schulden zu begleichen und so ihr Eigentum behalten zu können.

In unserem Tax Lien Investor Coachingpaket gehen wir auf alle relevanten Schritte der Anlage in Tax Liens im Detail ein. Bei Interesse an diesem spannenden Investment freue ich mich Sie im Webinar begrüßen zu können.