Wie investiert man richtig in Tax Deeds

Was sind Tax Deeds?

Bei Tax Deeds erwerben Investoren keine Tax Lien Zertifikate, sie strecken also nicht die Steuerschuld vor, sondern sie erwerben in der Auktion die Besitzurkunde und somit das Objekt selbst.

In den USA gibt es 19 reine Tax Deed Staaten, beispielsweise Kalifornien, New York und Washington. Tax Deeds können aber auch in weiteren Staaten erworben werden, wie in Florida, einem Tax Lien & Deed Staat. Bevor ein Tax Deed zur Versteigerung angeboten wird erhält der Grundstückseigentümer wie in Tax Lien Staaten eine Tilgungsfrist in welcher er seine Grundsteuerschulden begleichen kann. Bei reinen Tax Deed Bundesstaaten wartet das County dabei aber die gesamte Tilgungsfrist ab, es stellt keine Tax Lien Zertifikate für Auktionen aus. Sollte der Schuldner doch noch innerhalb der Frist zahlen, gehen Zinsen und eventuelle Gebühren an das zuständige County.

Der Steuerschuldner zahlt nicht

Sollte der Grundstücksbesitzer seine Steuerschulden nicht begleichen, wird die Zwangsenteignung vom County eingeleitet. Nach erfolgreicher Zwangsenteignung wird das County Besitzer des Objektes.

Das County kann mit dem Objekt selbst aber nichts anfangen. Es darf dieses Objekt nicht als Anlage- oder Rendite-Möglichkeit nutzen.

Den Countys ist daran gelegen, einen neuen Besitzer für das Objekt zu finden, der zukünftig regelmäßig die Grundsteuern zahlen wird. Die Einnahmen aus den Grundsteuern sind essenziel für die Countys, denn sie finanzieren damit ihre öffentlichen Einrichtungen wie Krankenhäuser, Schulen, Polizei und Feuerwehr.

Das County bietet dann die Besitzurkunde für das zwangsenteignete Objekt in einer Auktion an. Tax Deeds können in Live- und Online-Auktionen und Over The Counter erworben werden. Auktionen können jährlich, halbjährlich, vierteljährlich, monatlich oder sogar wöchentlich stattfinden.

Ein Investor, der einen Tax Deed in einer Auktion erwirbt, wird damit Eigentümer des Objektes, z.B. eines Einfamilienhauses mit Garten.

In den meisten Tax Deed Staaten gibt es für den Schuldner nach der Tax Deed Versteigerung keine Tilgungsfrist mehr. Sobald der Tax Deed für das Grundstück von einem Investor ersteigert und bezahlt wurde, hat der ehemalige Grundstückseigentümer keine Möglichkeit mehr sein Eigentum zurück zu erwerben. Der Investor ist dann ab der Zahlung der rechtmäßige neue Eigentümer des Objektes. Im Bundesstaat Arkansas erhält der Steuerschuldner eine weitere kurze Tilgungsfrist von 30 Tagen.

Voraussetzungen für Tax Deed Investitionen

Für Investor-Anfänger sind Tax Deed Investments eher ungeeignet da diese beispielsweise im Vergleich zu Tax Liens nicht nur eine ausführlichere Recherche voraussetzen, sondern auch das nötige Kapital. Tax Deeds verlangen ein höheres Investitionsvolumen. Ein Investment in Tax Deeds ist erst ab 50.000 US$ Kapital zu empfehlen. Eine Investition unter diesem Wert wäre zwar möglich, aber nicht ratsam. Um geeignete Tax Deed Investitionsmöglichkeiten zu finden bedarf es auch einer guten Ausbildung um den ganzen Prozess sicher und mit Erfolg durchführen zu können.

Je nach Bundesstaat kann es sein, dass der Schuldner eine weitere Frist erhält innerhalb der er seine Steuerschuld noch bezahlen kann. Für Investoren bedeutet dies, dass sie falls der Schuldner zahlt, ihre Investition mit allen angefallen Gebühren und Zinsen zurückerhalten sollten.

Tax Deed Auktionen

Genau wie bei Tax Liens können auch Tax Deeds mittlerweile in Online-Auktionen erworben werden, was gerade für uns aus dem US-Ausland erforderlich ist um überhaupt an den Versteigerungen teilnehmen zu können.

Es gibt viele verschiedene Auktionsplattformen. Wir haben für Sie ein paar Webseiten aufgelistet, bei denen Tax Deed Auktionen angeboten werden.

https://www.realauction.com/ (z.B. für Florida und Texas)
https://www.bid4assets.com/ (z.B. für California und Washington)

Grundsätzlich können Investoren auf Online-Auktionsplattformen erst nach einer Registrierung teilnehmen. Vor einer Registrierung müssen erst alle Voraussetzungen erfüllt sein um an diesen Auktionen bieten zu können, dazu gehört beispielsweise eine Firmengründung und ein US-Bankkonto.

Einige Online-Auktionsplattformen bieten auch ohne Registrierung Einblick in zur Versteigerung stehende Objekte. Es werden Fotos der Grundstücke dargestellt und weitere Detail-Infos preisgegeben.

Sie können auf diesen Webseiten einen guten Eindruck erhalten was für Objekte und Grundstücke bei Tax Deed Versteigerungen angeboten werden.

Eine weitere Plattform speziell für Florida ist ebenfalls sehr interessant:

https://propertyonion.com/property_search/

Aktuelle Tax Deeds die versteigert werden, können zwar nur von Mitgliedern eingesehen werden (wer sich registriert hat), aber auch als Besucher erhalten Sie einen detaillierten Einblick in Objekte die als Tax Deeds angeboten wurden. Sie finden Informationen zum Status, z.B. ob der Tax Deed verkauft wurde, was das Startgebot war (Opening Bid), zu welchem Preis er letztendlich verkauft wurde (Winning Bid) und viele weitere Details.
Beachten Sie, dass auf dieser Webseite auch Foreclosure Deeds und Wholesale Deals angeboten werden. Wir konzentrieren uns auf Tax Deed Auktionen.

Beispiele Tax Deed Auktion

Beispiel 1

Quelle: https://www.google.com/maps (Street View)

Ein Einfamilienhaus in Miami, Florida, mit 3 Schlafzimmern und einem Bad, wurde in der Tax Deed Auktion für 140.100 US$ ersteigert. Das Startgebot lag bei 29.749 US$. Bei Zillow wird der Marktwert auf 237.835 US$ geschätzt (https://www.zillow.com/). Der Tax Deed wurde demnach für 59 % des Marktwertes ersteigert.
Quellenangabe: https://propertyonion.com/property_search/properties/2647-Nw-47-St-miami-FL-33142/180867

Beispiel 2

Quelle: https://www.google.com/maps (Street View)

Ein weiterer Tax Deed eines Einfamilienhauses in Miami mit 4 Schlafzimmern und 3 Badezimmern wurde für 520.100 US$ an den Höchstbietenden verkauft. Das Startgebot lag bei 46.839 US$. Der geschätzte Marktwert bei Zillow beträgt 701.729 US$ (https://www.zillow.com/). Der Tax Deed-Wert entspricht damit 74 % des Marktwertes.
Quellenangabe: https://propertyonion.com/property_search/properties/9771-Sw-35-St-miami-FL-33165/175601

In der Regel sollte der Tax Deed-Wert zwischen 10 und 65 % des Marktwertes liegen.

Was ist bei Tax Deeds besonders wichtig?

Bei Tax Deeds erwirbt ein Investor direkt das Objekt, das hinter dem Tax Deed steht. Als Investor wollten Sie sicherlich nicht Besitzer eines Grundstücks werden, auf welchem ein stark beschädigtes Haus steht, welches sich in einer schlechten Wohngegend befindet.

Die wichtigste Handlung, die vor einem Tax Deed Erwerb durchgeführt werden sollte ist:

Eine sorgfältige Prüfung (Due Diligence)
Die Due Diligence bezeichnet alle Überprüfungen, die Investoren vornehmen sollten, bevor sie ein Investment tätigen.

Due Diligence Recherche-Bestandteile

Die Objekt-Recherche
Bei der Recherche sollten Investoren auf viele verschiedene Elemente achten.
Gibt es in der Gegend gute Schulen? Wie sieht die Wohngegend aus? Gibt es gute Straßenanbindungen? Wie groß ist die Immobilie, wie ist der äußere Eindruck und würden Sie dieses Objekt gerne selbst besitzen? Grundsätzlich kann man hier sagen, dass man nur Immobilien erwerben sollte, die ansprechend sind, in denen man selbst gerne wohnen würde und die eine gute Rendite erbringen könnten.

Title Recherche
Es sollte eine „Title“ Recherche erfolgen, um sicher zu stellen, dass keine Lasten auf dem Tax Deed sind. Im Preis eines Tax Deeds sind noch nicht bezahlte Tax Liens eigentlich mit einkalkuliert. Trotzdem können in manchen Fällen auch auf einem Tax Deed noch beispielsweise Tax Liens aus vergangen Jahren lasten. Der Title kann entweder von Fachleuten überprüft werden oder man kann die County Records durchsuchen.

Objekt-Wert
Den Wert des Objektes sollte man als Investor vor dem Tax Deed Erwerb kennen, bzw. einschätzen können. Dies kann man durch eine detaillierte Objektrecherche und vor allem durch Betrachtung des Objektes vor Ort oder mit Hilfe von Google Earth oder einer Bildersuche durchführen. Bei Tax Deeds wäre es auch hilfreich, sofern die Möglichkeit besteht, das Objekt kurz vor der Auktion vor Ort zu betrachten um einschätzen zu können auf was man sich dabei einlässt und auch um zu überprüfen ob die Immobilie noch im vorgegebenen Zustand ist. Bei einer reinen Bildersuche im Internet sollte man beachten, dass die zur Verfügung gestellten Bilder eventuell schon älter sind und nicht mehr ganz dem aktuellen Stand entsprechen könnten.

Wir führen hier einige der vielen Punkte auf, welche vor einem Tax Deed Erwerb überprüft werden sollten. Der Zeit- und Arbeitsaufwand für die Recherche bei Tax Deeds sollte nicht unterschätzt werden, ist aber maßgebend für erfolgreiche Investitionen. Bei diesem Investment ist die Möglichkeit gegeben Besitzer von Objekten zu werden, welche mit extrem hoher Rendite weiterverkauft werden können oder als passives Einkommen genutzt werden können.

Sind Sie neugierig auf diese interessante Investitionsmöglichkeit geworden? Gerne können Sie sich für mein Webinar eintragen, in welchem ich das Tax Lien Investor Coachingpaket vorstelle. Im Masterkurs des Coachingpaketes werden Tax Deeds ausführlich beschrieben.